Giám đốc Nhà Tốt: Điều chỉnh bảng giá đất cần ưu tiên đảm bảo quyền lợi cho người dân

Thời gian vừa qua, người dân TPHCM đều ngóng chờ việc lựa chọn phương án về bảng giá đất. Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM cũng đề xuất 4 phương án để xem xét lựa chọn. Trong đó, phương án 1 sẽ giữ nguyên, không điều chỉnh bảng giá đất; phương án hai, điều chỉnh bảng giá đất theo Quyết định 02 - lấy giá đất trong bảng này nhân với hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) theo Quyết định 56; phương án ba, giá đất các tuyến đường dự kiến bố trí tái định cư sẽ điều chỉnh theo giá đất thực tế, với giá đất các tuyến đường theo Quyết định 02 thì nhân với hệ số K; và phương án 4 là điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp với tình hình thực tế giá đất tại địa phương.

Trong các phương án này, Sở Tài nguyên và Môi trường nhận thấy phương án 1, 2, 3 có những hạn chế và không phù hợp với tình hình tại địa phương nên đã chọn phương án 4 để tổ chức lấy ý kiến rộng rãi.

Bảng giá này, nếu được thông qua, sẽ sử dụng đến 31/12/2025; nhưng cuối năm nay, Thành phố vẫn đánh giá lại để phù hợp tình hình thực tế. Từ đầu năm 2026, TPHCM sẽ áp dụng bảng giá đất mới hằng năm chung theo Luật Đất đai 2024.

Với đề xuất của Sở Tài nguyên và Môi trường, giá đất trong bảng giá điều chỉnh tại nhiều địa bàn có xu hướng tăng trung bình 5-10 lần, một số nơi thuộc khu vực ngoại thành và vùng ven dự kiến điều chỉnh tăng 15-50 lần so với hiện tại (chưa nhân hệ số K điều chỉnh giá đất 3.5 lần). Sở này cho rằng, nếu tính cả hệ số K, so với Quyết định 02 của Thành phố, giá đất tăng khoảng 2.5 lần và bằng 70% mặt bằng thị trường.  Điều này vô hình chung có thể tạo ra áp lực tài chính lớn cho người dân và doanh nghiệp.

Cần ưu tiên đảm bảo quyền lợi cho người dân

Trao đổi với người viết, bà Trần Nguyễn Hoàng Uyên - Giám đốc nền tảng Nhà tốt - cho rằng, việc điều chỉnh bảng giá đất mới tuân theo quy luật của thị trường là hợp lý và cần thiết, do những bất cập trong bảng giá cũ. Tuy nhiên, bảng giá đề xuất tăng mạnh so với bảng giá cũ, lại được đề nghị áp dụng trong thời gian ngắn, đã tạo ra áp lực tài chính lớn cho các nhóm đối tượng bị ảnh hưởng, đặc biệt với người dân.

“Người dân có đất bị thu hồi sẽ được bồi thường nhiều hơn. Tuy nhiên, việc chuyển mục đích sử dụng đất, người dân sẽ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính cao hơn so với trước đây”, bà Uyên chia sẻ.

Theo đại diện Nhà tốt, việc điều chỉnh giá đất TPHCM có nhiều mặt lợi. Ví dụ đối với Nhà nước, nguồn thu ngân sách tăng lên, các dự án, công trình trọng điểm được đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách sẽ có khả năng đúng tiến độ hơn, không bị ách tắc, phần nào giúp giải quyết bài toán về nguồn cung bất động sản. Ngoài ra, việc điều chỉnh giá đất cũng giúp hạn chế các hành vi vi phạm hành chính về đất đai.

“Việc bảng giá đất điều chỉnh tăng sẽ giúp Nhà nước tăng thu ngân sách từ các hoạt động liên quan, từ đó giúp dễ dàng hiện thực hóa chỉ tiêu dành 6% GDP cho cơ sở hạ tầng của Chính phủ. Việc nâng cấp được hệ thống đường bộ, cầu, sân bay, bến cảng và đường sắt sẽ giúp cải thiện tính cạnh tranh cho các khu công nghiệp, giảm áp lực về tính cạnh tranh liên quan đến giá khi thu hút nguồn vốn FDI”, bà Uyên nhận định.

Còn với doanh nghiệp, bảng giá đất mới tăng sát giá thị trường sẽ kéo ngân sách liên quan đến đất đai như chi phí giải phóng mặt bằng, đền bù thu hồi đất, thuế phí liên quan đến đất... tăng theo. Với các khoản phí tăng lên đáng kể, những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất sạch, đã nộp được tiền sử dụng đất sẽ chiếm lợi thế vì đầu vào thấp nên giá thành sẽ thấp, dễ dàng cạnh tranh hơn.

“Về cơ bản, các doanh nghiệp sẽ phải cân đối các phương án đầu tư và giá bán để có thể đảm bảo sinh lời từ những dự án của mình”, Giám đốc Nhà tốt nói thêm.

Do đó, việc xây dựng và áp dụng bảng giá đất cần xem xét kỹ lưỡng để cân bằng lợi ích của tất cả bên, đặc biệt cần ưu tiên đảm bảo quyền lợi cho người dân. Ở thời điểm hiện tại, việc hoãn áp dụng bảng giá đất theo đề xuất của TTHCM (dự kiến có hiệu lực từ ngày 1/8/2024) để xem xét thêm là quyết định hợp lý.

Phương án nào phù hợp?

Trong 4 phương án được Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM đề xuất, chuyên gia Nhà tốt cho rằng, phương án 4 hướng đến mục tiêu đưa bảng giá đất tuân theo nguyên tắc thị trường, nhằm giảm thiểu các yếu điểm từ bảng giá đất cũ như tình trạng khác biệt giữa giá kê khai trên hợp đồng công chứng và giá giao dịch thực tế, thất thoát ngân sách Nhà nước do việc trả tiền thuê đất hàng năm dựa trên bảng giá đất thấp hơn thị trường, làm kéo dài giai đoạn thu hồi đất và giải phóng mặt bằng ở các dự án do mức đền bù dựa trên bảng giá đất không sát với giá thị trường.

Với những lợi ích có được từ bảng giá mới cũng như cơ sở dữ liệu hiện tại, việc TPHCM muốn chỉnh sửa bảng giá đất sớm là có cơ sở. Tuy nhiên, phương án trên đang vấp phải những hạn chế liên quan đến việc cân đối lợi ích giữa các bên xoay quanh quá trình bồi thường đất cũng như các chi phí về tiền thuế sử dụng đất, thuế chuyển mục đích sử dụng đất.

Theo Nhà tốt, tác động lớn nhất của Luật Đất đai 2024 tới thị trường bất động sản là việc Chính phủ bỏ quy định về khung giá đất, trao quyền cho các địa phương tự xác định giá đất theo thị trường hàng năm thay vì 5 năm như luật cũ. Ngoài ra, luật cũng quy định, chỉ được thu hồi đất khi đã bàn giao nhà ở tái định cư. Quy định này sẽ giúp khơi thông quá trình đền bù, giải phóng mặt bằng, giúp việc triển khai các dự án diễn ra nhanh chóng.

Tuy nhiên, việc giá đền bù tiệm cận với giá thị trường kèm các hỗ trợ đền bù được đưa ra chặt chẽ sẽ khiến chi phí đầu vào dự án tăng lên, dẫn đến trong thời gian ngắn, giá nhà ở, giá căn hộ sẽ tiếp tục tăng do nguồn cung mới trên thị trường hạn chế.

Trong khoảng 2 năm tới, nguồn cung căn hộ, đặc biệt phân khúc hạng C tăng lên sẽ giúp giảm đà tăng giá của căn hộ tại TPHCM.

Theo bà Uyên, việc điều chỉnh bảng giá đất mới tuân theo nguyên tắc thị trường là điều cấp thiết cũng như có lợi về nhiều mặt cho các bên khác nhau. Tuy nhiên, cần xem xét mức điều chỉnh tăng dần theo thời gian để không gây ảnh hưởng xấu đến các nhóm đối tượng cần thực hiện nghĩa vụ tài chính cao hơn.