Hoàn thiện cơ chế tiền sử dụng đất, tiền thuê đất để tháo gỡ vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai

Theo Bộ Tài chính, triển khai Luật Đất đai năm 2024, Bộ đã trình Chính phủ ban hành Nghị định số 103/2024/NĐ-CP quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; Nghị định số 230/2025/NĐ-CP về các trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất; và Nghị định số 291/2025/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 103/2024/NĐ-CP và Nghị định số 104/2024/NĐ-CP. Ba nghị định này đều được xây dựng trên nguyên tắc quy định chi tiết các nội dung mà Luật Đất đai năm 2024 giao Chính phủ hướng dẫn liên quan đến tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và Quỹ phát triển đất.

Việc Bộ Tài chính báo cáo Chính phủ ban hành quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, Quỹ phát triển đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2024, có hiệu lực thi hành đồng thời với thời điểm có hiệu lực của Luật đã đảm bảo kịp thời đưa các quy định mới của pháp luật vào cuộc sống. Tuy nhiên, Quốc hội sắp ban hành Nghị quyết quy định một số cơ chế, chính sách mới nhằm tiếp tục gỡ khó trong thi hành Luật, trong đó có nhiều nội dung liên quan đến tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, giá đất và giao Chính phủ quy định chi tiết.

Vì vậy, Bộ Tài chính cho rằng, việc xây dựng Nghị định quy định chi tiết tiền sử dụng đất, tiền thuê đất để triển khai Nghị quyết của Quốc hội là cần thiết và có cơ sở thực tiễn. Nghị định mới sẽ bổ sung, điều chỉnh một số điều của Nghị định số 103/2024/NĐ-CP nhằm cụ thể hóa các nội dung mà Quốc hội giao Chính phủ hướng dẫn liên quan đến việc tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.

Bên cạnh đó, việc ban hành Nghị định cũng nhằm giải quyết những vấn đề phát sinh trong quá trình thực hiện các quy định về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo Luật Đất đai năm 2024; đồng thời bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ với pháp luật về đất đai, ngân sách nhà nước, quản lý thuế và các pháp luật có liên quan.

Cụ thể, dự thảo Nghị định sẽ thể chế hóa các nội dung trong Nghị quyết của Quốc hội như: điều chỉnh thời hạn sử dụng đất theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền; xử lý chuyển tiếp tiền thuê đất đối với đơn vị sự nghiệp công lập khi chuyển từ thuê đất sang giao đất không thu tiền sử dụng đất; quy định thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đối với đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở hoặc đất có nguồn gốc vườn, ao gắn với đất ở đã tách thửa trước ngày 1/7/2014; hướng dẫn tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong các trường hợp được miễn, giảm; và sửa đổi, bổ sung căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Theo Bộ Tài chính, Nghị định mới sẽ tiếp tục quán triệt quan điểm và chủ trương của Đảng, chính sách của Nhà nước về hoàn thiện cơ chế, chính sách tài chính đất đai theo hướng hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người sử dụng đất, tạo cơ sở pháp lý rõ ràng, minh bạch trong quản lý tiền sử dụng đất và tiền thuê đất.

Bộ Tài chính cho biết, Nghị quyết của Quốc hội sẽ quy định một số cơ chế, chính sách nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai, trong đó bao gồm nhiều nội dung liên quan trực tiếp đến tiền sử dụng đất và tiền thuê đất.

Theo Nghị quyết, số tiền bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đã ứng trước sẽ được khấu trừ vào tiền sử dụng đất và tiền thuê đất phải nộp theo đúng quy định tại khoản 2 Điều 94 Luật Đất đai. Thời hạn sử dụng đất cũng được phép điều chỉnh theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, phù hợp với quy định tại khoản 7 Điều 4 của Nghị quyết.

Bên cạnh đó, Nghị quyết hướng dẫn xử lý chuyển tiếp đối với tiền thuê đất của các đơn vị sự nghiệp công lập khi chuyển từ hình thức thuê đất sang hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất theo Luật Đất đai. Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân được phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao hoặc đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở, Nghị quyết quy định rõ về nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất. Quy định này cũng áp dụng với đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền với đất ở nhưng đã được tách thửa để chuyển quyền sử dụng, hoặc trường hợp đơn vị đo đạc khi lập bản đồ địa chính trước ngày 1/7/2014 đã tự tách thửa. Đồng thời, Nghị quyết yêu cầu xử lý việc thu tiền sử dụng đất đối với những trường hợp phát sinh trong khoảng thời gian từ ngày 1/8/2024 đến trước khi Nghị quyết có hiệu lực.

Nghị quyết cũng sửa đổi và bổ sung căn cứ tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất, đồng thời giao Chính phủ quy định chi tiết để đảm bảo thống nhất trong áp dụng. Ngoài ra, Nghị quyết hướng dẫn cách tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất đối với các trường hợp đã được miễn, giảm theo quy định tại điểm b khoản 3 Điều 33 Luật Đất đai, và quy định cụ thể các nội dung liên quan đến chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất và tiền thuê đất trong từng trường hợp.

Đối với các nội dung về khấu trừ tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, Nghị quyết hoàn toàn thống nhất với quy định tại Nghị định số 103/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024, đã được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định số 291/2025/NĐ-CP ngày 6/11/2025. Vì vậy, khi Nghị quyết có hiệu lực, các nội dung này sẽ không phát sinh vướng mắc trong quá trình triển khai.

Chính vì vậy, đối với các nội dung còn lại, Bộ Tài chính trình Chính phủ ban hành Nghị quyết theo hướng sửa đổi, bổ sung các điều, khoản, điểm tại Nghị định số 103/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 (được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định số 291/2025/NĐ-CP ngày 06/11/2025) của Chính phủ để đảm bảo thống nhất và dễ dàng tra cứu, hợp nhất trong thực hiện.