Doanh nghiệp bất động sản đứng giữa bài toán sản phẩm, giá bán và sức mua thực tế

Nguồn cung bất động sản đang trở lại, trong khi sức hấp thụ có sự phân hóa. Ảnh: Hoàng Lê

Nộp thuế lớn nhưng áp lực không nhỏ

Theo danh sách VNTAX 200 năm 2026 - bảng xếp hạng 200 doanh nghiệp nộp ngân sách lớn nhất Việt Nam vừa được CafeF công bố, bất động sản - xây dựng vươn lên dẫn đầu các nhóm ngành về nộp ngân sách, với tổng số tiền hơn 234.000 tỷ đồng. Nguồn thu tăng mạnh từ Vingroup, Sunshine Group và NH Smart City với mức nộp từ vài chục nghìn tỷ đồng trở lên, là yếu tố đưa nhóm ngành này lên vị trí dẫn đầu.

Đáng chú ý, Vingroup ghi nhận mức đóng góp ngân sách tăng từ 56.200 tỷ đồng lên gần 148.800 tỷ đồng và lần đầu tiên trở thành doanh nghiệp nộp ngân sách lớn nhất Việt Nam. Với mức nộp này, riêng Vingroup tương đương khoảng 63,6% tổng mức nộp hơn 234.000 tỷ đồng của nhóm bất động sản - xây dựng. Đây chỉ là phép so sánh về quy mô từ các số liệu được công bố, bởi tài liệu không tách số nộp của Vingroup theo từng lĩnh vực hoạt động.

Nhiều doanh nghiệp gắn với lĩnh vực bất động sản cũng nằm trong nhóm dẫn đầu VNTAX 200. Trong Top 20, Sunshine Group đứng thứ 7, Ciputra Hanoi đứng thứ 15 và NH Smart City - thành viên BRG Group - đứng thứ 16...

Các doanh nghiệp bất động sản khác như Nam Long Group, Tân Á Đại Thành (MEYLAND), Văn Phú, Kinh Bắc City..., với hàng loạt dự án đang triển khai cũng góp phần gia tăng nguồn thu cho nhà nước, đồng thời thúc đẩy các lĩnh vực liên quan trong chuỗi giá trị như xi măng, sắt thép, nội thất và tạo thêm hàng trăm nghìn việc làm.

Tuy nhiên, những con số tích cực về lợi nhuận chưa đủ để xóa áp lực tài chính. Theo số liệu S&I Ratings công bố, tổng dư nợ vay của nhóm doanh nghiệp bất động sản niêm yết trong quý II/2026 đạt 360.240 tỷ đồng, tăng 20,3% so với quý trước, tương đương tăng 60.897 tỷ đồng. Tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ sở hữu tăng từ 0,61 lần cuối quý I lên 0,72 lần, mức cao nhất trong 15 quý gần nhất.

Tỷ trọng nợ dài hạn cũng tăng lên 67,3% tổng dư nợ, từ 63,1% trong quý trước. Theo tài liệu, diễn biến này cho thấy dòng vốn chủ yếu phục vụ giải ngân, triển khai và phát triển dự án, thay vì tạo áp lực xoay vòng thanh khoản ngắn hạn.

Doanh nghiệp cũng đẩy mạnh huy động vốn qua kênh trái phiếu. Trong quý II/2026, tổng giá trị trái phiếu ngành bất động sản đạt 102.400 tỷ đồng, tăng 228% so với cùng kỳ và chiếm 43,8% tổng lượng trái phiếu phát hành trong kỳ. Phần lớn lượng phát hành đến từ các doanh nghiệp lớn như Vingroup, Masterise và Sun Group, đóng góp hơn 80% giá trị.

Trong khi đó, hàng tồn kho và sức mua tiếp tục là vấn đề đáng chú ý. Theo báo cáo từ Bộ Xây dựng, lượng tồn kho bất động sản trong quý II/2026 đã vượt 39.000 căn, trong đó tồn kho nhà ở riêng lẻ tăng hơn 46%. Lượng giao dịch bất động sản thành công trên cả nước giảm 36% so với cùng kỳ năm ngoái.

Thanh khoản giảm khiến vốn nằm lại trong những sản phẩm chưa bán được, trong khi tiền sử dụng đất và các khoản chi phí, trong đó có chi phí lãi vay, vẫn phát sinh. Dòng tiền bị “giam” trong hàng tồn kho càng lâu, áp lực tài chính càng lớn.

Bên cạnh nguồn vốn vay ngân hàng, nhiều doanh nghiệp cũng phát hành trái phiếu để huy động nguồn vốn. Nguồn: S&I Ratings

Thị trường đổi “khẩu vị”, doanh nghiệp phải đổi cách làm

Áp lực tài chính cùng sự thận trọng của người mua đang khiến cách phát triển dự án và bán hàng phải thay đổi. TS. Đinh Thế Hiển, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Tin học và Kinh tế ứng dụng cho biết, sau giai đoạn ưu tiên giữ thanh khoản và tái cấu trúc tài chính, bài toán tiếp theo của doanh nghiệp địa ốc không chỉ là có lãi, mà phải tạo ra dòng tiền đủ mạnh và đủ bền vững từ hoạt động kinh doanh cốt lõi. Đây cũng là phép thử quan trọng đối với “sức khỏe” thực sự của thị trường trong giai đoạn phục hồi.

Theo ông Nguyễn Thanh Sang, Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản SG Holdings, thị trường đang xác lập một “cuộc chơi” chưa có tiền lệ, trong đó thay đổi căn bản nhất là “khẩu vị” của nhà đầu tư. Do đó, những chủ đầu tư yếu về năng lực tài chính, dựa vào đòn bẩy vốn quá lớn hoặc có quỹ đất pháp lý không minh bạch sẽ chịu áp lực lớn trong cuộc chơi này.

Ở phía doanh nghiệp, ông Hoàng Hữu Minh Dũng, Trưởng bộ phận Nghiên cứu và Phát triển BHS Property cho rằng, dòng tiền trên thị trường đang trở nên chọn lọc hơn. Người mua và nhà đầu tư ngày càng thận trọng, đánh giá kỹ vị trí, pháp lý, chất lượng sản phẩm, năng lực chủ đầu tư và khả năng khai thác trong dài hạn. Thị trường đã chuyển từ giai đoạn “bán những gì mình có” sang yêu cầu “phải tạo ra đúng những gì thị trường cần”. Khi giá bán vượt quá khả năng hấp thụ của nhóm khách hàng mục tiêu, nhu cầu có thể vẫn tồn tại nhưng khó chuyển thành giao dịch.

Nguồn cung tăng cũng đặt các chủ đầu tư trước áp lực cạnh tranh lớn hơn. Theo ông Dũng, nguồn cung tăng không đồng nghĩa thanh khoản sẽ tăng tương ứng. Khi tốc độ gia tăng nguồn cung nhanh hơn tốc độ hấp thụ, cạnh tranh sẽ rõ nét hơn ở giá bán, chính sách bán hàng, tiến độ thanh toán, hỗ trợ tài chính và chất lượng sản phẩm.

Theo dự báo của BHS Property, riêng phân khúc nhà ở, tổng nguồn cung trong nửa cuối năm 2026 có thể đạt gần 100.000 sản phẩm trên cả nước. Trước sự thay đổi của sức mua, nhiều chủ đầu tư cho biết đã chủ động điều chỉnh chính sách bán hàng, tiến độ thanh toán và các chương trình hỗ trợ tài chính cho người mua. Việc điều chỉnh sản phẩm và phương thức bán hàng theo nhu cầu thực tế nhằm thu hẹp khoảng cách giữa giá kỳ vọng và sức mua.

Khi nguồn cung trở lại nhưng sức hấp thụ phân hóa, doanh nghiệp không thể chỉ dựa vào khả năng đưa sản phẩm ra thị trường. Yếu tố quyết định vẫn là sự phù hợp giữa sản phẩm, giá bán và sức mua thực tế.