Cấu trúc thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam

Các nguồn cung nhà ở

Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, tổng diện tích nhà ở tăng thêm giai đoạn 2010-2020 là 910 triệu mét vuông. Riêng hai năm 2019 và 2020 tăng 199 triệu mét vuông. Như vậy, những năm gần đây, bình quân mỗi năm có khoảng 100 triệu mét vuông nhà ở được xây dựng thêm.

Theo điều tra dân số và nhà ở năm 2009, diện tích bình quân một căn nhà cả nước là 70,6 mét vuông. Giả sử diện tích các căn nhà mới được xây dựng hàng năm có một mức độ gia tăng nhất định và khoảng 100 mét vuông/căn thì số lượng nhà mới tăng thêm của cả nước trong những năm gần đây là trên dưới 1 triệu căn/năm.

Theo số liệu thống kê tại TPHCM, trong ba năm (2018-2020), có khoảng 153.000 giấy phép xây dựng và sửa chữa lớn nhà ở tư nhân được cấp phép với tổng diện tích là gần 32 triệu mét vuông. Như vậy, diện tích bình quân cho một căn nhà là 208 mét vuông. Đây là diện tích rất lớn. Giả sử diện tích bình quân các ngôi nhà mới xây hàng năm trên cả nước vào khoảng 200 mét vuông thì trong những năm gần đây, mỗi năm có khoảng 500.000 căn nhà mới hình thành.

Với những ước tính khác nhau ở trên thì hàng năm, có khoảng 0,5-1 triệu căn nhà tăng thêm ở Việt Nam. Đây là một lượng nhà ở rất lớn.

Theo số liệu thống kê của Bộ Xây dựng, năm 2021, cả nước có 282.105 giao dịch bất động sản thành công. Trong đó, căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ là 111.640 giao dịch; và lượng giao dịch đất nền là 170.465 giao dịch. Đây là số liệu nhà ở được cung cấp bởi các doanh nghiệp bất động sản chính thức cung cấp.

Như vậy, lượng cung bởi các nhà cung cấp bất động sản chính thức trong những năm gần đây khó có thể vượt quá 20% tổng số nhà tăng thêm. Điều này cho thấy, khu vực phát triển bất động sản chính thức của Việt Nam đang có vai trò khá khiêm tốn đối với toàn thị trường.

Theo báo cáo năm 2022 của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, trong giai đoạn từ nay đến năm 2030, nhu cầu nhà ở đô thị mỗi năm tăng khoảng 70 triệu mét vuông. Như vậy, dư địa cho phát triển bất động sản chính thức vẫn còn rất lớn.

Nhà ở chủ yếu là nhà ở riêng lẻ gắn liền với đất

So sánh với các nơi trên thế giới (hình 1) cho thấy tỷ lệ nhà dạng căn hộ của Việt Nam còn rất thấp và theo thời gian tỷ lệ này sẽ gia tăng. Theo điều tra dân số và nhà ở năm 2019, nhà ở căn hộ của Việt Nam chỉ chiếm 2,2% tổng số nhà ở và tính riêng thành thị cũng chỉ chiếm 5,8%.

Số liệu điều tra về dân số và nhà ở vào năm 2010, Thái Lan đã là 9,3% và khu vực thành thị là 17,2%. Vào năm 2015, con số cho cả Philippines là 19% và vùng Manila là 55%. Con số ở hai đô thị trung tâm của Việt Nam vào năm 2019 là 12,9% tại Hà Nội và 8,2% ở TPHCM, cũng còn một khoảng cách rất xa so với các đô thị trung tâm trong khu vực.

So sánh với các nước phát triển thì tỷ lệ nhà ở dạng căn hộ của Việt Nam còn thấp hơn rất nhiều. Mỹ, nơi đất rộng và có truyền thống sở hữu nhà riêng lẻ thì cũng đến 26,3% số hộ gia đình đang ở nhà dạng căn hộ. Đối với Canada, Nhật Bản hay Hàn Quốc thì tỷ lệ còn cao hơn rất nhiều.

Về số nhà phát triển mới, theo số liệu của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, tổng số cung mới trong bốn năm (2019-2022) là gần 200.000 sản phẩm; trong đó căn hộ thấp tầng và đất nền chiếm hơn 40%.

Như vậy, mỗi năm có khoảng trên dưới 40.000 căn hộ thuộc các tòa nhà cao tầng được cung ra thị trường trong những năm gần đây. Đỉnh điểm là năm 2018 với khoảng 170.000 sản phẩm và với tỷ lệ căn hộ và đất nền/nhà phố nêu trên thì số căn hộ vào khoảng 100.000.

Đối với hai đô thị trung tâm, chiếm khoảng 20% dân số được thống kê chính thức của cả nước, trong năm 2020, có gần 20 triệu mét vuông sàn nhà ở được xây dựng hoàn thành. Trong đó diện tích nhà chung cư là hơn 6,2 triệu mét vuông, chiếm hơn 31%.

Như vậy, ước tính một cách thận trọng, số căn hộ chỉ chiếm khoảng 10% tổng số nhà được xây mới hàng năm của cả nước và chưa đến một phần ba tại hai đô thị trung tâm, còn lại là nhà gắn với đất. Con số của Trung Quốc, khoảng 95% số nhà được xây mới ở các đô thị là nhà ở dạng căn hộ.

Những vấn đề của cấu trúc nguồn cung và hình thái nhà ở ở Việt Nam

Đặc điểm của nguồn cung nhà ở nêu trên đã giúp cho khoảng 90% hộ gia đình Việt Nam đang sở hữu nhà ở, thuộc 10 quốc gia cao nhất thế giới. Điều này tạo ra “nghịch lý” là nguồn thu nhập của nhiều hộ gia đình rất thấp, nhưng lại có thể ở trên những căn nhà có giá trị rất cao.

Trong các quốc gia ở hình 2, Việt Nam chỉ thấp hơn Trung Quốc. Các quốc gia thuộc khu vực châu Á nhìn chung có tỷ lệ sở hữu nhà ở cao. Tuy nhiên, điều thú vị là tỷ lệ của Hàn Quốc và Nhật Bản ở trình độ phát triển cao có tỷ lệ sở hữu nhà ở thuộc nhóm các nước phát triển ở châu Âu, Bắc Mỹ và châu Đại Dương. Hồng Kông là một ngoại lệ rất đặc biệt.

Cấu trúc nhà ở riêng lẻ gắn với đất và người dân tự xây là chủ yếu, đặc biệt là ở các đô thị, đã đặt ra các thách thức và khó khăn trong việc phát triển các đô thị hiện đại và hiệu quả ở Việt Nam ở ít nhất hai vấn đề.

Thứ nhất, thiếu diện tích cho không gian xanh, giao thông và các hạ tầng dùng chung. Mật độ đất xây dựng nhà ở trên tổng diện tích đất cao, nhưng mật độ xây dựng (tổng diện tích sàn xây dựng chia cho tổng diện tích đất) thấp. Điều này làm cho không gian xanh và các tiện ích dùng chung (công viên, không gian công cộng) đang rất ít.

Thứ hai, phát triển nhà phi chính thức như hiện tại và thiếu vắng các cơ chế huy động tài chính gây khó khăn trong việc huy động nguồn vốn xây dựng cơ sở hạ tầng và các tiện ích dùng chung. Để có thể có các hạ tầng đô thị khang trang với chất lượng cao, người dân cần phải “góp đất và góp tiền”. Đất dành cho không gian xanh, giao thông và các tiện ích dùng chung, tiền là để phát triển các hạ tầng và duy trì chúng. Với cách thức phát triển nhà ở như hiện nay, rất khó tìm được các cơ chế để huy động đất và tiền cho việc này.

Tóm lại, cấu trúc phát triển nhà tự xây gắn liền với đất là chủ yếu, nhất là ở các đô thị, có ưu điểm là giúp cho nhiều hộ gia đình có thể sở hữu nhà ở. Tuy nhiên, cấu trúc này đang đặt ra những thách thức rất lớn cho sự phát triển nói chung, phát triển đô thị nói riêng của Việt Nam. Làm thế nào để có thể chuyển hướng qua phát triển nhà ở chính thức và nhà ở căn hộ là chủ yếu ở các đô thị là bài toán cần giải đối với Việt Nam.