Phân khúc nhà ở cho người thu nhập thấp dẫn dắt thị trường bất động sản năm 2023

Cơ hội an cư cho người thu nhập thấp trong năm 2023

Dòng sản phẩm nhà ở vừa túi tiền luôn nhận được quan tâm suốt thời gian qua của đại đa số người dân. Sau những động thái tích cực từ Nhà nước lẫn doanh nghiệp, giới chuyên gia kỳ vọng năm 2023 sẽ là thời điểm tốt nhất để phân khúc này trở lại.

Cụ thể, Bộ Xây dựng đã đưa ra một số nhận định là bước sang năm 2023, nhiệm vụ trọng tâm của thị trường bất động sản mà Bộ đặt ra chính là thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội và nhà ở công nhân với mục tiêu đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030.

Đồng thời, Bộ Xây dựng sẽ chú trọng, tập trung vào việc xây dựng, triển khai chính sách, tháo gỡ những vướng mắc, khó khăn để phát triển loại hình nhà ở xã hội, nhà ở dành cho đối tượng người thu nhập thấp và trung bình, dần dần khắc phục được tình trạng mất cân đối cơ cấu về loại hình sản phẩm nhà ở như hiện nay.

Hiện nay Chính phủ đã và đang đẩy nhanh tốc độ triển khai chương trình phục hồi và tập trung vào việc phát triển kinh tế - xã hội trong giai đoạn năm 2022 - 2023, trong đó có nhiều chính sách liên quan mật thiết, trực tiếp đến việc thúc đẩy sự phát triển của loại hình nhà ở xã hội, nhà ở dành cho người thu nhập thấp, công nhân.

Trước đó, Bộ Xây dựng và nhiều chuyên gia đều chung nhận định, lệch pha cung - cầu đang là nguyên nhân khiến nhà ở chỗ thừa vẫn thừa, chỗ thiếu vẫn thiếu. Các con số tổng hợp cho thấy, nhà ở giá cao đang khó bán, còn nhà giá vừa túi tiền lại gần như vắng bóng. Phát triển nhà ở xã hội đang là định hướng được các doanh nghiệp hướng tới trong những ngày đầu năm mới.

Mới đây, loạt "ông lớn" bất động sản như Hưng Thịnh, Vingroup, Sun Group, Him Lam và trước đó là Nam Long Group, Becamex… cùng vào cuộc làm nhà ở xã hội. Đáng chú ý là Tập đoàn Hưng Thịnh, Đồng Tâm Group, Tập đoàn Kỹ nghệ Gỗ Trường Thành công bố "Sáng kiến nhà ở vừa túi tiền" với chất lượng đảm bảo, dành cho nhu cầu phổ thông.

Như vậy, việc các doanh nghiệp cùng "bắt tay" làm nhà ở vừa túi tiền đồng nghĩa là tính bền vững cho phân khúc này sẽ cao hơn, nguồn cung dồi dào hơn. Thị trường bất động sản năm 2023 có thể sẽ là thời điểm "kích hoạt" mạnh của phân khúc này, đáp ứng được nhu cầu an cư cho đối tượng người thu nhập thấp, đồng thời còn mang tới cho họ một môi trường sống hiện đại, văn minh, góp phần thúc đẩy an sinh xã hội và kinh tế tại các địa phương.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam nhận định, thị trường bất động sản năm 2023 sẽ đối mặt nhiều thách thức lớn, chính sách tiền tệ bị thắt chặt, lãi suất cho vay mua nhà vẫn đang ở mức cao cùng dòng tín dụng chưa nới lỏng sẽ khiến nhiều phân khúc bất động sản tiếp tục đối mặt khó khăn trong tìm kiếm thanh khoản và thu hút người mua. Tuy nhiên, thị trường sẽ vẫn có những sản phẩm nhà ở duy trì được thanh khoản tốt nhờ có nhu cầu mua cao và ít phụ thuộc vào dòng tín dụng ngân hàng.

"Dòng tiền đầu tư trong năm 2023 sẽ hướng về các sản phẩm có thể khai thác cho thuê như căn hộ, nhà phố và nhà xưởng cho thuê. Với nhóm bất động sản để ở, phân khúc căn hộ giá vừa túi tiền (trên dưới 50 triệu đồng/m2) luôn ghi nhận nhu cầu mua cao vẫn dễ tiếp cận vốn vay ngân hàng và phù hợp tài chính số đông sẽ thu hút dòng tiền", ông Tuấn cho hay.

Đẩy mạnh hơn nữa phát triển nhà ở vừa túi tiền

Nhìn nhận về sự phát triển của thị trường nhà ở, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội cho rằng, Việt Nam vốn là nước có tỷ lệ đô thị hoá cao, chính vì thế, nhu cầu về nhà ở trong giai đoạn vừa qua và sắp tới là tương đối lớn, đặc biệt là phân khúc bình dân và giá rẻ, vừa túi tiền.

"Thực tế, thời gian qua chúng ta có thể thấy phân khúc nhà bình dân, giá rẻ đang bị bỏ ngỏ. Vì lợi nhuận ở phân khúc này không cao nên các doanh nghiệp bất động sản không mặn mà. Họ chỉ đang tập trung phát triển nhà ở thương mại phân khúc trung cấp và cao cấp", ông Điệp thừa nhận.

Tuy nhiên, nhu cầu về nhà giá rẻ hiện nay là rất lớn, đặc biệt ở 2 đô thị Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Thậm chí, giữa cung và cầu ở phân khúc này đang có sự chênh lệch lớn, trong khi nhu cầu thì nhiều nhưng đáp ứng chưa được bao nhiêu.

"Tôi cho rằng, Nhà nước cũng cần có những cơ chế chính sách hợp lý, tạo điều kiện cho phân khúc nhà ở giá rẻ phát triển cả về số lượng cũng như chất lượng", ông Điệp nói.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc batdongsan.com.vn cho rằng, quan điểm nhà ở trung cấp bình dân dẫn dắt thị trường nhà ở là hoàn toàn chính xác. Theo số liệu ghi nhận từ batdongsan.com.vn thì nhà ở trung cấp bình dân nhận được sự quan tâm nhiều nhất trong thời gian vừa qua. Tuy nhiên, số tin về dự án mở bán trên trang lại có mức độ thấp, chưa tương xứng với lượng quan tâm. Điều đó phản ánh một thực tế là ai đi mua hàng cũng mong muốn mua được hàng hoá rẻ, đặc biệt là vừa túi tiền.

Theo ông Quốc Anh lý giải, mặt hàng nhà ở nói chung khó giảm giá được đến từ một số lý do.

Thứ nhất, nhu cầu nhà ở tại các thành phố lớn là có thật nhưng đất thì không nở ra được nên ở những vị trí đẹp, có giao thông thuận tiện, có tiện ích, dịch vụ đầy đủ thì giá nhà vẫn tiếp tục tăng.

Thứ hai, liệu giá nhà trong tương lai có rẻ hơn không? Tất nhiên là có nhưng người mua thực sẽ phải hy sinh những điều kiện khác như: Không được ở gần trung tâm, giao thông không được thuận lợi so với khu vực trung tâm và tiện ích dịch vụ cũng dần hoàn thiện chứ không thể có ngay.

Thứ ba là yếu tố giá đất. Các chủ đầu tư khi muốn xây dựng các dự án nhà ở có giá hợp lý thì ngay từ quỹ đất mua lúc đầu để xây dựng nhà ở cũng phải là quỹ đất rẻ. Doanh nghiệp không thể làm một dự án giá rẻ trên một quỹ đất có giá đắt và không có lãi. Tuy nhiên, giá mặt bằng đất trong thời gian vừa qua tăng rất mạnh nên việc họ thu mua quỹ đất ngày càng khó hơn, đó còn chưa kể yêu cầu về mặt pháp lý cũng khắt khe hơn.

Yếu tố cuối cùng là tâm lý của người mua và sự e ngại của chủ đầu tư. Người mua phải hiểu rằng, nhà ở bình dân giá rẻ không phải là có chất lượng kém hay có vấn đề mà đó là những phân khúc nhận được sự hỗ trợ của Nhà nước về thuế, phí để nhà đầu tư có thể đưa ra mức giá bán tốt hơn cho người mua. Tuy nhiên, dư luận rất dễ đánh đồng với câu chuyện "giá thấp - chất lượng thấp" khiến cho các chủ đầu tư cũng hết sức ngần ngại khi làm nhà ở chung cư bình dân. Bởi câu chuyện này có thể khiến cho việc làm thương hiệu doanh nghiệp, dự án của họ bị ảnh hưởng. Chủ đầu tư sẽ phải cân nhắc đến chuyện thương hiệu của doanh nghiệp mình có phải là thương hiệu bình dân hay không?

Tóm lại, doanh nghiệp sẽ cân nhắc 3 yếu tố: Thương hiệu, tỷ suất sinh lời và đãi ngộ thuế khi họ làm phân khúc nhà ở bình dân.

"Những căn hộ có mức giá lớn sẽ cần những cơ sở để đưa ra mức giá đó như khu vực trung tâm, vị trí vàng… và được định giá trên cơ sở tệp khách hàng của họ. Đa phần thị trường hiện nay tập trung tại phân khúc trung cấp trở lên là nhiều. Còn việc tuyệt chủng nhà bình dân thì tôi đã phân tích ở trên. Do vậy, trong thời gian tới thực sự cần những chính sách cụ thể hơn nữa để hỗ trợ chủ đầu tư, để họ nhận thấy sự phấn khích nhất định khi làm nhà ở bình dân, còn nếu không thì đương nhiên trong cùng mảnh đất chẳng có lý do gì khiến nhà đầu tư làm nhà ở bình dân nhưng không đem lại lợi nhuận cho họ. Trong khi đó, nhu cầu của người dân vẫn rất lớn", ông Quốc Anh phân tích.

Ngoài ra, chuyên gia này đưa quan điểm, thị trường phải nhìn xa rằng, nếu ai cũng muốn có nhà ở bình dân thì một thành phố cũng sẽ không đủ nguồn cung cho tất cả người dân. Nếu quy hoạch có sự hấp dẫn, hình thành các khu chung cư của người thu nhập thấp, trung bình tập trung thành một khu vực thì cũng sẽ hấp dẫn người mua hơn là những khu nhà ở vừa túi tiền nhưng phát triển lẻ tẻ và thiếu sự đồng bộ./.