Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị trình Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi

Sáng 12-4, dưới sự chủ trì của Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ, Ủy ban Thường vụ Quốc hội khai mạc Phiên họp chuyên đề pháp luật tháng 4-2023, cho ý kiến về nhiều nội dung quan trọng trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 5, Quốc hội khóa XV. Phiên họp sẽ kéo dài đến ngày 14-4.

Phải bảo vệ quyền lợi chính đáng của nhà đầu tư

Sau khi nghe Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị thay mặt Chính phủ trình bày Tờ trình tóm tắt Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), trình bày ý kiến thẩm tra tại phiên họp, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh cho biết Thường trực Ủy ban Kinh tế (UBKT) nhất trí sự cần thiết sửa đổi toàn diện Luật Kinh doanh bất động sản với các lý do đã nêu tại Tờ trình số 108/TTr-CP của Chính phủ.

Về các loại bất động sản đưa vào kinh doanh (Điều 6), đề nghị làm rõ "công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích sản xuất, kinh doanh thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú" tại điểm b khoản 1 Điều 6; trong khi đó khoản 1 Điều 45 mới đưa ra quy định về hợp đồng đối với căn hộ du lịch (condotel), văn phòng kết hợp lưu trú (officetel), chưa có các loại bất động sản mới khác như cửa hàng kết hợp lưu trú (shophouse), căn hộ dịch vụ (serviced apartment)…

Thường trực UBKT cho rằng về nguyên tắc, quyền sở hữu của các loại bất động sản phải gắn với quyền sử dụng đất, bảo đảm đúng mục đích và thời hạn sử dụng đất. Hiện nay đã có quy định về chứng nhận quyền sở hữu đối với loại bất động sản là công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch trên đất thương mại dịch vụ nhưng chưa xử lý được về quyền sử dụng đất.

Vì vậy, đề nghị cơ quan soạn thảo phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tư pháp báo cáo Chính phủ nghiên cứu thiết lập khung pháp lý đối với loại hình bất động sản này để bảo đảm minh bạch, bảo vệ quyền lợi chính đáng của nhà đầu tư, khách hàng, người mua, bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật, nhưng phải tuân thủ nguyên tắc không hợp pháp hóa các sai phạm; đồng thời, rà soát quy định tại Điều 45 về hợp đồng kinh doanh bất động sản thống nhất với quy định tại Điều 6.

Chưa rõ tính an toàn pháp lý của giao dịch bất động sản qua sàn

Về sàn giao dịch bất động sản (Mục 2 Chương VII), Thường trực UBKT tán thành sự cần thiết phải hoàn thiện cơ sở pháp lý cho sàn giao dịch bất động sản hoạt động chuyên nghiệp, hiệu quả. Tuy nhiên, đề nghị nghiên cứu quy định cho phép các bên tham gia giao dịch được quyền lựa chọn phương thức giao dịch qua sàn hoặc phương thức giao dịch không qua sàn để bảo đảm lợi ích vì chưa đủ cơ sở thực tiễn, chưa rõ về sự cần thiết, cụ thể:

Chưa rõ tính an toàn pháp lý của giao dịch bất động sản thực hiện qua sàn; chưa rõ ràng về trách nhiệm của sàn giao dịch khi xảy ra tranh chấp, không ràng buộc được trách nhiệm của chủ đầu tư. Quy định về "giấy xác nhận giao dịch qua sàn" còn chung chung, chưa thống nhất với quy định của Luật Đất đai và các luật về thuế, không có giá trị pháp lý làm căn cứ tính thuế.

UBKT cho rằng sàn giao dịch bất động sản không phải là công cụ quản lý nhà nước, không thực hiện các dịch vụ công, chỉ đóng vai trò là môi giới, trung gian, cung cấp thông tin. Dự thảo Luật đã quy định rõ trách nhiệm doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai thông tin, cùng các quy định khác để bảo đảm tính công khai, minh bạch về thị trường, bảo đảm sự quản lý của Nhà nước.

Đối với những dự án bất động sản có đầy đủ cơ sở pháp lý, chủ đầu tư có đủ năng lực, uy tín thì việc giao dịch trực tiếp, không thông qua sàn giao dịch bất động sản vẫn diễn ra thuận lợi, ít rủi ro.

Việc buộc giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản sẽ làm tăng thêm tầng lớp trung gian, tăng chi phí giao dịch và được tính vào giá giao dịch. Tiềm ẩn nguy cơ lợi dụng quy định của pháp luật để độc quyền hoặc sàn giao dịch bất động sản câu kết với một trong các bên tham gia giao dịch, làm nhiễu loạn thị trường, không phản ánh đúng quan hệ cung cầu, giá cả.

"Theo tinh thần của Nghị quyết số 18-NQ/TW, việc bắt buộc giao dịch qua sàn giao dịch chỉ là một trong những biện pháp cần nghiên cứu" - báo cáo thẩm tra nêu rõ.