"Giải cứu" bất động sản: Mòn mỏi ngóng vốn hay chịu đau để tái cấu trúc?

Đề xuất nới room tín dụng có khả thi?

Trước tình trạng doanh nghiệp bất động sản kiệt sức, cạn vốn, mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) kiến nghị Ngân hàng Nhà nước (NHNN) nới room tín dụng thêm 1-2%.

Kiến nghị này, theo các chuyên gia kinh tế, không phải là không thể. TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia cho rằng, việc nới tín dụng thêm 1-2% nữa sẽ giúp nền kinh tế ấm nóng trở lại, thay vì bế tắc như hiện nay.

“Lượng vốn bơm thêm ra có thể không quá lớn, song nếu quay vòng nhiều lần, sẽ làm thị trường ấm nóng trở lại. Tất nhiên, việc bơm vốn sẽ phải đồng thời với giám sát dòng vốn bơm đúng địa chỉ”, TS. Nghĩa kiến nghị.

Ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch FiinGroup cũng cho rằng, việc cấp thêm room tín dụng cho bất động sản là một giải pháp đáng xem xét, song nên ưu tiên giải ngân cho người mua nhà và có sự giám sát chặt chẽ. Cách thức thực hiện nên là khi tiền bán nhà được chuyển đến tài khoản chủ đầu tư, thì ngân hàng giám sát và thu tiền lại ngay.

“Ngân hàng giải ngân đến đâu, thu nợ đến đó. Làm được như vậy thì rủi ro ngân hàng thấp hơn và kiểm soát được thu nợ và tránh rủi ro từ việc chủ đầu tư mang tiền đi thực hiện dự án khác hoặc mục đích khác. Để thực hiện điều này, NHNN nên có hướng dẫn tiêu chí về đối tượng là người mua nhà để tránh đầu cơ”, ông Thuân nói.

Mặc dù vậy, trong bối cảnh rất nhiều ngân hàng có sở hữu chéo phức tạp, ông chủ ngân hàng có mối liên hệ tinh vi với các doanh nghiệp bất động sản sân sau như hiện nay, thì việc đảm bảo dòng vốn chảy đúng địa chỉ là một thách thức với cơ quan quản lý.

Đặt trong bối cảnh thanh khoản hệ thống hiện nay, khả năng NHNN nới room tín dụng rất khó xảy ra. Hơn nữa, thị trường bất động sản đang dựa quá lớn vào tín dụng ngân hàng, nên việc giải cứu thị trường, nếu có, cũng sẽ không phải bắt đầu bằng cách bơm tín dụng.

Khan vốn, ngân hàng khó giải cứu

Thiếu vốn hiện nay không phải chỉ là câu chuyện của riêng ngành bất động sản, mà của toàn nền kinh tế, bao gồm cả các doanh nghiệp sản xuất. Trong 10 tháng đầu năm, tín dụng tăng trên 11%, nhưng huy động vốn chỉ tăng hơn 4%. Chính vì vậy, ngay cả khi tín dụng được nới nhẹ, thì bất động sản cũng không phải là lĩnh vực được ưu tiên cấp vốn.

Tình trạng khan vốn cục bộ đã diễn ra tại một số ngân hàng nhỏ. Các ngân hàng này đang phải huy động vốn để bù đắp thanh khoản cho những khoản giải ngân trước đó, nên khó tính đến cấp tín dụng mới. Với tình trạng thanh khoản hiện nay, nới room tín dụng là rất rủi ro cho an toàn của hệ thống.

Theo Thống đốc Nguyễn Thị Hồng, tín dụng bất động sản tiềm ẩn nhiều rủi ro, bởi nhu cầu vay chủ yếu là trung, dài hạn, số tiền lớn, trong khi đặc tính huy động của ngân hàng là vốn ngắn hạn, nên "không điều tiết tốt, ngân hàng sẽ đối diện với rủi ro thanh khoản". Chưa kể, ưu tiên của chính sách tiền tệ giai đoạn hiện nay là kiểm soát lạm phát, đảm bảo an toàn vốn cho các tổ chức tín dụng. Vì thế, điều hành tín dụng cho bất động sản phải cân nhắc, thận trọng.

Dư nợ tín dụng bất động sản tới cuối tháng 8/2022 đạt 777.235 tỷ đồng, giảm 7.340 tỷ đồng so với trước đó 2 tháng, song vẫn chiếm tới 21% tổng dư nợ toàn nền kinh tế.

Mặc dù NHNN luôn khẳng định khuyến khích tín dụng cho vay mua nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp, song thực tế, tín dụng bất động sản hiện nay lại chủ yếu chảy vào phân khúc nhà ở cho người giàu.

“Nếu tiếp tục rót tiền cứu bất động sản, giá nhà, thì giá đất sẽ còn tăng đến đâu? Việc Đất Thủ Thiêm trúng thầu 2,44 tỷ đồng/m2 là giọt nước tràn ly, nếu tiếp tục giải cứu bất động sản bằng cách bơm tiền vào, thì giá đất sẽ còn tăng. Vậy cứu doanh nghiệp bất động sản, ai sẽ giải cứu những người có nhu cầu mua nhà ở thực?”, lãnh đạo một ngân hàng đặt câu hỏi.

Trong khi đó, dù tán thành quan điểm nới nhẹ room tín dụng để tạo đòn bẩy phục hồi kinh tế năm sau, song TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng, riêng với bất động sản, biện pháp ưu tiên vẫn là doanh nghiệp phải bán tài sản, tái cấu trúc để tự giải quyết thanh khoản.

TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng, NHNN, Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng cần vào cuộc, rà soát để nắm bắt bắt danh sách các doanh nghiệp có nguy cơ xảy ra khủng hoảng thanh khoản và yêu cầu các đơn vị này đưa ra phương án tái cơ cấu với sự giám sát chặt chẽ của Chính phủ. Việc tái cơ cấu các tập đoàn này nhằm ngăn sở hữu chéo lan rộng, song nguồn lực vẫn chủ yếu dựa vào tài sản của tập đoàn, không phải từ nguồn lực ngân sách.

Nói cách khác, để giải quyết khủng hoảng thanh khoản hiện nay, doanh nghiệp bất động sản phải chấp nhận chịu đau để tái cấu trúc, đưa bất động sản dần về với giá trị thực, khó có thể trông chờ vào nguồn lực ngân hàng hay trái phiếu doanh nghiệp.