Dán nhãn “đầu cơ” cho những phiên đấu giá đất bất thường

Theo hướng dẫn tại Nghị định 71/2024/NĐ-CP ngày 27/6/2024 Quy định về giá đất, một trong những tham chiếu quan trọng để xác định giá đất là giá trúng đấu giá. Tuy nhiên, giá này có thể bị thao túng mạnh mẽ như đã diễn ra trên thực tế, đặt ra câu hỏi về tính tin cậy và việc có nên áp dụng giá trúng đấu giá vào việc định giá đất các khu vực lân cận hay dùng giá này cho việc tính toán thuế phí hay làm cơ sở để đền bù và giải phóng mặt bằng.

Những phiên đấu giá đất bất thường và tác động lên thị trường bất động sản

Gần đây, thị trường bất động sản tại Hoài Đức, Hà Nội đã chứng kiến một phiên đấu giá đất có dấu hiệu bất thường. Cụ thể, vào ngày 19/8/2024, huyện Hoài Đức tổ chức đấu giá quyền sử dụng 19 thửa đất tại xã Tiền Yên, với mức giá khởi điểm là 7.3 triệu đồng/m². Tuy nhiên, phiên đấu giá này đã gây sốc khi giá trúng cao nhất lên tới 133.3 triệu đồng/m², trong khi mức giá thấp nhất cũng đạt 91.3 triệu đồng/m². Mức giá này cao hơn gấp nhiều lần so với giá khởi điểm và giá trị thực tế của các lô đất tương tự trong khu vực.

Những bất thường của phiên đấu giá đất tại Hoài Đức không chỉ dừng lại ở mức giá trúng đấu giá, mà ngay cả thành phần tham gia đấu giá cũng có những dấu hiệu không bình thường, khi có tới 70% số lượng người tham gia đấu giá là “dân đầu cơ” bất động sản, và hầu hết những người trúng đấu giá không có nhu cầu ở thực. Đây không phải là một hiện tượng cá biệt mà thực tế đã diễn ra trong nhiều năm. Tuy nhiên, khi giá trúng đấu giá đột ngột tăng cao, nhất là trong bối cảnh thị trường bất động sản vừa trải qua một thời kỳ trầm lắng, phiên đấu giá này đã nhanh chóng thu hút sự chú ý lớn từ dư luận.

Các phiên đấu giá đất bất thường có thể gây ra những tác động xấu đến thị trường, bao gồm việc đẩy giá đất lên mức cao vượt xa giá trị thực, tạo cảm giác khan hiếm, kích thích vòng xoáy tăng giá đất ở các khu vực lân cận. Việc áp dụng mặt bằng giá đất này không chỉ gây khó khăn cho người có nhu cầu ở thực trong việc tiếp cận nhà đất, mà còn làm gia tăng chi phí cho nhà nước và doanh nghiệp trong quá trình thu hồi đất để thực hiện các dự án công cộng và phát triển hạ tầng. Điều này có thể dẫn đến tình trạng trì trệ trong triển khai các dự án quan trọng, kéo dài thời gian thực hiện và gia tăng gánh nặng tài chính lên ngân sách nhà nước, đồng thời làm giảm tính cạnh tranh của doanh nghiệp khi phải đối mặt với chi phí đầu vào cao hơn dự kiến.

Cơ chế thị trường và giới hạn của các biện pháp hành chính

Mặc dù việc kiểm soát hiện tượng đấu giá bất thường là cần thiết, nhưng cần nhìn nhận rằng việc đấu giá và định giá đất đai nên được thực hiện theo cơ chế thị trường. Sự can thiệp bằng các mệnh lệnh hành chính và các giải pháp phi thị trường cần được hạn chế để không làm méo mó thị trường. Thay vào đó, cần có những biện pháp linh hoạt và phù hợp để vừa đảm bảo sự vận động của thị trường tự do, vừa đảm bảo được việc quản lý ổn định thị trường bất động sản. Theo đó, bên cạnh nhu cầu ở thực, cũng cần tôn trọng nhu cầu đầu tư hoặc thậm chí là đầu cơ của người dân với quan điểm “tự làm tự chịu” trong khuôn khổ pháp luật và theo quy luật thị trường. Điều này đòi hỏi một cách tiếp cận sáng tạo hơn trong việc quản lý và giám sát các phiên đấu giá đất nhằm tránh những tác động tiêu cực đến thị trường.

Đề xuất việc dán nhãn “đầu cơ” cho các phiên đấu giá đất bất thường

Để đảm bảo sự vận động của thị trường tự do và quản lý hiệu quả thị trường bất động sản, chúng ta cần có cơ chế để đánh giá và phân loại từng trường hợp đấu giá đất cụ thể. Trường hợp nào thì giá trúng đấu giá được chọn làm tham chiếu cho các giao dịch và trường hợp nào thì không. Điều này có thể được thực hiện thông qua việc "dán nhãn đầu cơ" cho những phiên đấu giá có tính chất bất thường.

- Số người tham gia đấu giá chiếm quá nửa là nhà đầu cơ: Nếu số lượng nhà đầu cơ tham gia đấu giá vượt quá 50% tổng số người tham gia, điều này cho thấy khả năng cao phiên đấu giá có thể bị thao túng và có xu hướng đẩy giá đất lên cao không hợp lý.

- Số người trúng đấu giá chiếm quá nửa là nhà đầu cơ: Nếu phần lớn người trúng đấu giá là nhà đầu cơ, không phải những người có nhu cầu ở thực, điều này cho thấy mục đích của phiên đấu giá không phải để đáp ứng nhu cầu sử dụng đất mà là để đầu cơ và kiếm lợi nhuận nhanh chóng.

- Giá trúng đấu giá cao bất thường: Khi giá trúng đấu giá có dấu hiệu tăng cao bất thường so với giá trị thực tế của khu đất hoặc so với mức giá trung bình của khu vực, đây cũng là một điều kiện để phân loại và dán nhãn đầu cơ. Điều này có thể được xác định thông qua việc so sánh với giá trị giao dịch trung bình của các tài sản tương tự hoặc dựa vào các chỉ số thị trường khác như giá thuê, thu nhập người dân trong khu vực, dòng tiền dự phóng dựa trên mục đích sử dụng đất.

- Lịch sử giao dịch của người tham gia đấu giá: Việc xem xét lịch sử giao dịch đất đai của những người tham gia đấu giá cũng có thể giúp xác định ai là nhà đầu cơ. Nếu một người tham gia có lịch sử giao dịch nhiều lần trong thời gian ngắn, hoặc mua bán đất liên tục mà không có dấu hiệu sử dụng thực tế, họ có thể được coi là nhà đầu cơ.

Mặc dù việc dán nhãn “đầu cơ” chưa phải là một giải pháp triệt để nhằm ngăn chặn hiện tượng thao túng thị trường bất động sản, nhưng nó là cơ sở, tiền đề cho những giải pháp quản lý dài hạn và minh bạch hơn. Việc này giúp nhận diện rõ ràng các giao dịch có dấu hiệu đầu cơ, từ đó đưa ra các chính sách kiểm soát phù hợp, như điều chỉnh mức thuế, hạn chế quyền chuyển nhượng, hoặc áp dụng các biện pháp kiểm soát giao dịch để ngăn chặn các hoạt động mua bán không lành mạnh, góp phần ổn định giá cả và bảo vệ quyền lợi cho người có nhu cầu ở thực.

Áp dụng giá trúng đấu giá được dán nhãn “đầu cơ”

Một khi các phiên đấu giá được dán nhãn “đầu cơ”, cần có các cơ chế rõ ràng để sử dụng giá trúng đấu giá này trong các mục đích cụ thể:

- Không sử dụng giá đấu giá có nhãn đầu cơ làm tham chiếu cho các mục đích quản lý khác: Giá đất trúng đấu giá có dấu hiệu đầu cơ không nên được sử dụng làm cơ sở để xác định giá đất cho các giao dịch khác hoặc làm căn cứ tính thuế. Điều này nhằm tránh tình trạng giá cả trên thị trường bị đẩy lên cao hơn mức hợp lý và không phản ánh đúng giá trị thực tế của bất động sản.

- Chỉ áp dụng giá đấu giá có nhãn “đầu cơ” cho các giao dịch đầu cơ mua đi bán lại: Những phiên đấu giá này chỉ nên được áp dụng cho các hoạt động đầu cơ, không được sử dụng để xác định giá trị đất đai cho những mục đích khác như giải tỏa, đền bù, hoặc tính giá đất nền cho các dự án phát triển hạ tầng.

Các biện pháp tiếp theo nhằm ngăn chặn tình trạng đầu cơ

Sau khi đã xác định và dán nhãn những giao dịch đầu cơ, chúng ta có thể học hỏi từ cách làm của các quốc gia phát triển để kiểm soát, ngăn chặn tình trạng đầu cơ tiếp tục diễn ra:

- Thuế tài sản thứ hai: Đánh thuế cao đối với người mua bất động sản thứ hai (Hong Kong, Singapore, Canada).

- Thuế giao dịch ngắn hạn/kiểm soát thời gian sở hữu: Áp dụng mức thuế giao dịch rất cao cho các giao dịch bất động sản được mua đi bán lại trong thời gian ngắn (Hong Kong, Đức).

- Hạn chế cho vay thế chấp: Giới hạn tỷ lệ vay thế chấp bất động sản cho người mua bất động sản thứ hai để hạn chế đầu cơ (Singapore).

Bằng việc dán nhãn "đầu cơ" đối với các giao dịch đấu giá bất thường, nhà nước có thể xây dựng được cơ sở dữ liệu để phục vụ việc áp dụng các biện pháp kiểm soát chặt chẽ nêu trên, nhận diện, nhắm đúng đến đối tượng đầu cơ thay vì những chính sách tác động lên toàn bộ thị trường. Nhờ đó, các chính sách được thiết kế sẽ trở nên hiệu quả hơn, giảm thiểu tác động tiêu cực lên người dân có nhu cầu ở thực và duy trì sự ổn định của thị trường bất động sản. Đồng thời, việc này cũng giúp nhà nước bảo vệ nguồn thu từ đất đai, tránh thất thu ngân sách.

Qua việc nhận diện và kiểm soát chặt chẽ các hoạt động đầu cơ, thị trường bất động sản có thể phát triển một cách minh bạch, bền vững và phù hợp hơn với nhu cầu thực tế của xã hội.