Chi phí đầu vào tăng mạnh, chủ đầu tư khó hạ giá nhà dù thanh khoản chịu áp lực

Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam.

Phóng viên: Xin cho biết đánh giá của bà về tác động của việc lãi suất tăng cao tới nhu cầu đầu tư bất động sản cũng như mặt bằng giá chung cư tại Hà Nội?

Bà Lê Thị Huyền Trang: Nhìn chung, trong bối cảnh thị trường hiện tại, mặt bằng giá bất động sản đang ở mức khá cao như tôi đã đề cập. Khi cộng thêm tác động của việc lãi suất tăng cao thì điều này chắc chắn ảnh hưởng đến tính thanh khoản và khả năng chi trả của người mua nhà.

Tuy nhiên, nếu chỉ nhìn từ góc độ người mua nhà thì chưa đầy đủ, bởi từ phía nhà đầu tư, họ cũng đang chịu những áp lực riêng. Các chủ đầu tư hiểu rõ rằng mặt bằng giá đang cao, nhưng với các yếu tố chi phí đầu vào tăng, khả năng giảm giá là rất khó, hoặc ít nhất là khó giữ giá ở mức thấp. Vì vậy, đây là vấn đề mà cả chủ đầu tư và người mua đều đang quan sát, thận trọng và điều chỉnh hành vi của mình để thích ứng với thị trường.

Một tác động rõ ràng của việc lãi suất cao kết hợp với mặt bằng giá cao là sẽ loại bỏ nhóm người mua mang tính đầu cơ ngắn hạn. Xét về dài hạn, điều này lại có tác động tích cực, bởi thị trường sẽ chủ yếu còn lại những người mua có nhu cầu ở thực hoặc nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn, chẳng hạn đầu tư cho thuê.

Khi đó, cách thức ra quyết định của người mua cũng sẽ thay đổi. Họ sẽ cân nhắc nhiều hơn về giá trị thực của sản phẩm, về tính phù hợp với nhu cầu sử dụng lâu dài, thay vì chỉ dựa vào thông tin thị trường hay kỳ vọng tăng giá trong ngắn hạn như trước đây. Sự thay đổi trong tư duy của người mua cũng sẽ tác động ngược trở lại tới cách các dự án được phát triển trong thời gian tới. Chủ đầu tư sẽ buộc phải tính toán kỹ hơn về giá trị thực của dự án và khả năng tạo dòng tiền cho người mua, thay vì chỉ dựa vào câu chuyện tăng giá.

Phóng viên: Hiện nay, nhiều dự án nhà ở xã hội đang được khởi công. Theo bà, liệu các dự án này có tạo áp lực lên mặt bằng giá chung cư thương mại hay không?

Bà Lê Thị Huyền Trang: Theo tôi, điều này không hẳn là như vậy, bởi phân khúc khách hàng của nhà ở xã hội và nhà ở thương mại là hoàn toàn khác nhau.

Nhà ở xã hội chủ yếu phục vụ nhóm người có thu nhập trung bình hoặc thấp, thường là mua căn nhà đầu tiên. Trong khi đó, phân khúc nhà ở thương mại, đặc biệt là trung và cao cấp, hướng tới nhóm khách hàng khác với nhu cầu và khả năng tài chính khác.

Vì vậy, tác động chính của việc phát triển nhà ở xã hội là tích cực ở chỗ giúp đa dạng hóa nguồn cung, tạo thêm lựa chọn cho người dân. Không thể coi nhà ở xã hội là đối thủ cạnh tranh trực tiếp với phân khúc nhà ở thương mại, đặc biệt là phân khúc cao cấp, bởi hai nhóm khách hàng này về cơ bản là khác nhau.

Các chủ đầu tư dự án bất động sản nhà ở đang gặp nhiều áp lực. Ảnh: Thu Hiền

Phóng viên: Quay lại câu chuyện lãi suất tăng, đây cũng là yếu tố làm tăng chi phí đầu vào của chủ đầu tư. Vậy liệu điều này có khiến giá chung cư tại Hà Nội trong thời gian tới khó giảm hay không?

Bà Lê Thị Huyền Trang: Đúng vậy. Đây chính là câu chuyện về chi phí đẩy. Không chỉ lãi suất tăng, mà giá đất, chi phí xây dựng và nhiều yếu tố khác cũng đang tăng nhanh.

Các chủ đầu tư thực sự đang gặp nhiều áp lực. Họ hiểu rằng mặt bằng giá hiện nay đã cao và việc bán hàng không còn dễ dàng, nhưng với tốc độ tăng của chi phí đầu vào thì việc giảm giá gần như là không khả thi.

Đặc biệt đối với các dự án tại khu vực trung tâm hoặc những khu vực có giá đất tăng mạnh trong thời gian gần đây, chi phí đầu tư đã tăng rất lớn, nên việc giảm giá là rất khó. Trong nhiều trường hợp, lựa chọn duy nhất có thể là tạm dừng triển khai dự án, chứ không phải giảm giá.

Phóng viên: Tuy nhiên, ghi nhận trên thị trường thứ cấp, một số chủ sở hữu căn hộ đang giảm giá để thu hồi dòng vốn, có trường hợp giảm vài trăm triệu đồng mỗi căn. Liệu điều này có tạo ra một mặt bằng giá mới trên thị trường hay không, thưa bà?

Bà Lê Thị Huyền Trang: Thực tế, việc giảm giá hoặc khó bán trên thị trường thứ cấp có thể tạo ra một số tác động nhất định đến thị trường sơ cấp. Tuy nhiên, theo quan sát của tôi, điều chỉnh giá trên thị trường thứ cấp hiện nay chủ yếu là điều chỉnh so với kỳ vọng trước đó, chứ chưa hẳn là giảm thấp hơn so với giá mua ban đầu.

Chúng ta cũng có thể nhìn lại kinh nghiệm thị trường trước đây. Có thời điểm nhiều người dự đoán sẽ xuất hiện làn sóng bán tháo, nhưng thực tế điều đó không diễn ra trên diện rộng. Những sản phẩm có vị trí tốt, giá trị thực tốt vẫn luôn có người mua, bởi trên thị trường vẫn tồn tại nhóm nhà đầu tư có năng lực tài chính và đang chờ cơ hội phù hợp.

Ngoài ra, chu kỳ thị trường hiện nay cũng khác so với trước. Hiện nay nhà đầu tư vẫn sử dụng đòn bẩy tài chính, nhưng thận trọng hơn, không còn sử dụng đòn bẩy quá lớn như giai đoạn trước. Vì vậy, họ có khả năng chịu đựng tốt hơn trong ngắn hạn.

Tóm lại, việc điều chỉnh giá trên thị trường thứ cấp hiện nay có thể được xem là một tín hiệu sớm về mặt bằng giá, giúp thị trường nhận diện rõ hơn mức giá thực tế. Tuy nhiên, tôi không cho rằng điều này sẽ tạo ra một làn sóng giảm giá mạnh trên toàn thị trường, bởi các yếu tố chi phí đầu vào vẫn ở mức cao, và những sản phẩm có giá trị thực tốt vẫn tiếp tục thu hút người mua.

Phóng viên: Trân trọng cảm ơn bà!