Thanh toán giao dịch bất động sản cần thiết qua ngân hàng

Chưa có quy định yêu cầu thanh toán giao dịch BĐS qua ngân hàng

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 chưa có quy định chi tiết về "đặt cọc" và "thanh toán trong giao dịch kinh doanh BĐS phải qua ngân hàng. Hiện nay, các giao dịch BĐS chủ yếu theo hình thức: Trước khi ký kết hợp đồng với khách hàng, chủ đầu tư dự án BĐS có thể nhận đặt cọc của khách hàng để bảo đảm giao kết hợp đồng kinh doanh BĐS, với giá trị đặt cọc thỏa thuận không vượt quá 30% giá trị và hình thức văn bản đặt cọc do các bên thỏa thuận theo quy định của pháp luật về dân sự.

Tuy nhiên, thực tế này đang dẫn tới tình trạng các cơ quan quản lý Nhà nước khó kiểm soát hoạt động kinh doanh BĐS, thất thu thuế, nhất là tình trạng kê khai 2 giá khi giao dịch BĐS.

Theo số liệu báo cáo của Hội môi giới BĐS Việt Nam, từ đầu năm đến nay, tổng lượng sản phẩm chào bán trên thị trường cả nước đạt gần 166.000 sản phẩm, chủ yếu qua các sàn giao dịch BĐS, giao dịch dân sự, môi giới...

Hiệp hội BĐS Việt Nam rà soát, một loạt nội dung vướng mắc của Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 như: Chưa quy định điều chỉnh hành vi giao dịch, huy động vốn xảy ra trước thời điểm ký hợp đồng; thanh toán trong giao dịch không yêu cầu phải qua ngân hàng để làm tăng tính minh bạch, bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp các bên, chống thất thu ngân sách Nhà nước, góp phần phòng chống rửa tiền... dẫn đến tình trạng trốn thuế, lừa đảo, thiếu kiểm soát hoạt động kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai, phân lô bán nền...

Đáng chú ý, việc quản lý, kiểm soát hoạt động kinh doanh của các sàn giao dịch BĐS và năng lực hành nghề của nhân viên môi giới BĐS thời gian qua thiếu chặt chẽ, cũng dẫn đến tình trạng lừa đảo, chiếm đoạt tài sản của người dân, gây bất ổn xã hội. Trong khi, việc xử phạt hành chính trong lĩnh vực BĐS, nhà ở, đất đai, xây dựng chưa đủ sức răn đe để phòng ngừa vi phạm.

BĐS là một ngành nghề kinh doanh phải chịu tác động thủ tục pháp lý phức tạp nhất so với các ngành nghề khác, với 12 luật khác nhau liên quan. Vì vậy, Bộ Xây dựng và cơ quan liên quan cần sớm nghiên cứu, hoàn thiện để đưa luật vào thực tế phù hợp nhất.

Các chuyên gia BĐS cũng cho rằng, quy định bắt buộc phải thanh toán qua ngân hàng với giao dịch BĐS là hợp lý, góp phần giúp chống thất thu thuế, chống rửa tiền và minh bạch thị trường. Từ đó cũng có thể góp phần hạn chế tình trạng thổi giá, lũng đoạn gây bất ổn thị trường như thời gian qua.

Sớm luật hóa

Theo các chuyên gia kinh tế, Chính phủ đang đẩy mạnh chủ trương thanh toán không dùng tiền mặt, nhằm góp phần giúp nền kinh tế minh bạch, hiệu quả. Các giao dịch có giá trị từ 20 triệu đồng trở lên phải thanh toán qua ngân hàng mới được khấu trừ thuế. Nằm trong xu hướng và chính sách chung này, việc giao dịch BĐS phải chuyển tiền qua ngân hàng là phù hợp, vì BĐS là tài sản lớn cần kiểm soát minh bạch, nhất là nguồn tiền để mua BĐS; đồng thời, thanh toán qua ngân hàng cũng đảm bảo an toàn cho cả người bán và người mua.

Chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh cho rằng, bổ sung quy định chuyển nhượng BĐS phải thanh toán qua ngân hàng giúp ngăn chặn tình trạng mua bán nhà đất 2 giá và kê khai giá nộp thuế thấp hơn giá trị thực để tránh thuế. Quy định này cần phải làm nghiêm và xử phạt nặng các trường hợp văn phòng công chứng, công chứng giá chuyển nhượng BĐS thấp hơn giá trị thực, hạn chế thất thu thuế trong chuyển nhượng BĐS cho Nhà nước.

Qua tìm hiểu, tình trạng các sản phẩm BĐS trên thị trường hiện nay giao dịch với giá chênh diễn ra tại nhiều dự án. Giá chênh nằm ngoài hệ thống sổ sách và được giao dịch bằng tiền mặt, nên khó phát hiện được hành vi rửa tiền, bởi phần lớn tiền giao dịch BĐS nằm ngoài hóa đơn chứng từ. Về mặt pháp lý, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư số 12/2011/TT-BXD hướng dẫn thực hiện các biện pháp phòng chống rửa tiền trong lĩnh vực hoạt động kinh doanh BĐS cho các cá nhân, tổ chức Việt Nam; cá nhân, tổ chức nước ngoài có tham gia kinh doanh BĐS…

Trong chương trình kỳ họp thứ Tư, Quốc hội khóa XV, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng, thừa ủy quyền của Thủ tướng Chính phủ đã trình bày tờ trình dự án Luật Phòng chống rửa tiền (sửa đổi), trong đó nêu rõ, việc hoàn thiện quy định pháp luật là một trong những yếu tố then chốt thúc đẩy công tác phòng chống rửa tiền nói riêng và phòng chống tham nhũng nói chung. Vì vậy, dự thảo Luật bổ sung quy định trách nhiệm của các tổ chức tham gia vào giao dịch chuyển tiền điện tử phải có chính sách, quy trình quản lý rủi ro để thực hiện, từ chối, tạm dừng, kiểm soát sau giao dịch.

Thẩm tra nội dung này, Ủy ban Kinh tế của Quốc hội đề nghị cơ quan soạn thảo nghiên cứu việc bổ sung quy định bắt buộc giao dịch qua ngân hàng đối với các hoạt động như mua, bán, cho thuê BĐS; mua, bán sáp nhập doanh nghiệp...