Tín dụng bất động sản: Cứu hay không cứu?

Thời gian qua, chúng ta đã chứng kiến tình hình ảm đạm cũng như những khó khăn chồng chất của các doanh nghiệp bất động sản (BĐS) khi ngành này đang đứng trước quá nhiều rủi ro và khó khăn. Việc hạn chế tín dụng BĐS trong năm 2022 và các vụ việc liên quan đến trái phiếu doanh nghiệp đã khiến các doanh nghiệp BĐS bị tắt cả đầu vào lẫn đầu ra. Đầu vào thì không huy động được vốn để triển khai dự án, đảo nợ hay bù đắp thanh khoản; đầu ra thì không bán được hàng. Hệ quả là các doanh nghiệp này đang đứng trước nguy cơ phá sản trong thời gian tới nếu như không có các giải pháp kịp thời.

Tuy nhiên, trong buổi thảo luận giữa Ngân hàng Nhà nước (NHNN) và các doanh nghiệp BĐS lớn vừa qua, chúng ta thấy vẫn chưa có một giải pháp thật sự quyết liệt nào từ phía NHNN nhằm gỡ khó cho các doanh nghiệp BĐS và việc có nên giải cứu các doanh nghiệp này hay không vẫn là câu chuyện cần được phân tích kỹ lưỡng.

Rất nhiều ý kiến cho rằng, các doanh nghiệp này ở thời kỳ phát triển ăn nên làm ra lợi nhuận thì ăn chia với nhau, cùng nhau đẩy giá nhà đất lên cao và gây thiệt hại cho người dân, giờ khó khăn lại kêu gọi cầu cứu Chính phủ là không hợp lý, vì đơn vị kinh doanh nên phải chấp nhận lợi nhuận hay thua lỗ. Và để thua lỗ như hiện tại là do năng lực quản trị yếu kém của chính họ. Nhận xét này không sai. Các doanh nghiệp BĐS cũng cần phải thừa nhận là việc dự báo thị trường kém cũng như sử dụng đòn bẩy quá mức đang đưa họ vào thế cùng như lúc này. Ngoài ra việc quá phiêu lưu đến những dự án đầu cơ, mang tính chất rủi ro cao cũng như mở rộng quá nhanh đã làm cho khả năng chống chọi với khủng hoảng của họ bị tiêu hao rất lớn. Khi khủng hoảng đến, họ không có “của để dành” để đối phó. Vì vậy, việc không giải cứu có vẻ hợp lý, vì họ tự làm tự chịu và không nên dùng tiền của dân để cứu những tổ chức này do có thể gây ra rủi ro đạo đức và tâm lý ỷ lại trong kinh tế học. Nó giống như kiểu doanh nghiệp cứu phiêu lưu tìm kiếm lợi nhuận, rủi ro đã có Nhà nước gánh vác. Điều này đã từng xảy ra trong cuộc khủng hoảng 2007-2009 tại Mỹ và rất nhiều người dân cũng phản đối việc giải cứu thị trường bất động sản thứ cấp và các định chế tài chính.

Tuy nhiên, nếu như để mặc không giải cứu thị trường BĐS thì chuyện gì sẽ xảy đến cho nền kinh tế?

Hãy xem thực tiễn và bài học kinh nghiệm trong việc điều hành chính sách tiền tệ của Mỹ. Ở thời điểm 2007-2009 đó, Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) và Bộ Tài chính Mỹ quyết định không giải cứu thị trường và hệ quả là Lehman Brother sụp đổ, 25% tổng tài sản của toàn thế giới bốc hơi, thị trường chứng khoán Mỹ sụp đổ kéo theo các vụ sụp đổ hàng loạt như hiệu ứng Domino. Cuối cùng, Chính phủ Mỹ buộc phải thừa nhận sai lầm và tung ra các gói cứu trợ hàng ngàn tỷ USD để giải cứu thị trường BĐS, tài chính; như giải cứu Fannie Mae và Freddie Mac - 2 công ty chuyên về chứng khoán hóa bất động sản hay AIG - Công ty bảo hiểm lớn nhất thế giới, cùng hàng loạt các ngân hàng lớn của Mỹ.

Gần đây, Trung Quốc cũng đã phải tung ra các chiến dịch giải cứu thị trường BĐS của mình để cứu lấy nền kinh tế. Việc không giải cứu là đúng, nhưng hệ quả của nó sẽ tàn khốc hơn rất nhiều so với giải cứu.

BĐS là một ngành hết sức quan trọng trong nền kinh tế, ảnh hưởng đến hầu hết các ngành còn lại, trong đó có ngân hàng. Đây là một mối quan hệ cộng sinh khi 90% tài sản đảm bảo hiện nay trong ngân hàng là BĐS. Nếu BĐS bất động, liệu ngân hàng có thể sống yên ổn? Và nếu ngân hàng vỡ trận như giai đoạn trước đây thì hệ lụy về nợ xấu như thế nào chúng ta cũng đã rõ. Khoản nợ xấu từ VAMC sau 10 năm vẫn chưa được xử lý hết. Nếu chúng ta phải gánh thêm một khoản nợ xấu mới này nữa thì thiết nghĩ cũng nên chuẩn bị lập thêm một VAMC mới và chuẩn bị các kịch bản xấu nhất cho nền kinh tế.

Việc này liên quan đến lý thuyết Quá lớn để sụp đổ (too big to fail) tức nếu bạn nợ ngân hàng 1,000 USD, đó là việc của bạn; bạn nợ ngân hàng 1 triệu USD, đó là việc của ngân hàng. Còn nếu bạn nợ ngân hàng 1 tỷ USD, đó là việc của tất cả chúng ta. Vì bạn không trả được nợ thì cả nền kinh tế sẽ sụp đổ.

Các biện pháp giải cứu phải mang tính chất thị trường và có thể sinh lợi trong tương lai. Ví dụ: chính phủ Mỹ đã đứng ra mua lại các chứng khoán hóa bất động sản vào giai đoạn 2007-2009 để giải cứu thị trường và sau đó, khi thị trường BĐS hồi phục, họ bán ra và thu lại một khoản lợi nhuận cao cho Chính phủ, cho thấy chiến lược giải cứu đã thành công và còn mang về lợi ích xã hội. Việt Nam cũng có thể cân nhắc việc mua lại các trái phiếu BĐS có tài sản đảm bảo, vừa giúp bơm thanh khoản cho thị trường giúp thị trường khởi sắc vừa là một cơ hội đầu tư cho tương lai. Nhiệm vụ này có thể được giao cho SCIC - tổ chức kinh doanh vốn Nhà nước, khi thời gian qua vai trò của họ dường như khá mờ nhạt trong việc hỗ trợ điều hành kinh tế vĩ mô và thị trường tài chính của Chính phủ.