HoREA chỉ ra bất cập trong Hợp đồng BT: Rủi ro phân bổ chưa cân bằng giữa Nhà nước và nhà đầu tư

Tháng 10/2025, Chính phủ đã ban hành Nghị định 257, quy định chi tiết về việc thực hiện dự án áp dụng loại hợp đồng xây dựng - chuyển giao (Hợp đồng BT). Nghị định này có hiệu lực kể từ thời điểm ban hành.

Về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA) cho biết: Nghị định 257 đã giúp hoàn thiện cơ sở pháp lý cho việc áp dụng loại Hợp đồng BT, đồng thời tạo điều kiện cho các địa phương có cơ sở pháp lý vững chắc để huy động nguồn lực từ khu vực tư nhân trong việc đầu tư các dự án, công trình hạ tầng.

Điều này góp phần vào sự phát triển của đất nước trong kỷ nguyên vươn mình của dân tộc và thực hiện mục tiêu tăng trưởng kinh tế đạt hai con số trong năm 2026 và các năm tiếp theo.

Tuy nhiên, sau 7 tháng triển khai, Nghị định 257 đã nảy sinh một số bất cập liên quan đến việc thanh toán dự án áp dụng loại Hợp đồng BT bằng quỹ đất để nhà đầu tư thực hiện dự án đối ứng, đặc biệt là đối với các Dự án BT có quy mô và tổng mức đầu tư có giá trị lớn.

Thứ nhất, bất cập liên quan đến “đóng khung” giá trị công trình BT. Theo ông, theo quy định tại Nghị định 257, giá trị công trình BT được xác định theo dự toán ban đầu khi ký hợp đồng và không được điều chỉnh tăng trong suốt thời gian thực hiện. Đồng thời, giá trị quyết toán cũng không được vượt mức này.

Cách quy định này khiến giá trị hợp đồng BT trở thành “giá trần” cố định. Trong khi đó, thực tế triển khai cho thấy các dự án BT, đặc biệt là dự án lớn, thường kéo dài nhiều năm và chịu tác động mạnh từ biến động giá nguyên vật liệu, nhân công, lạm phát… dẫn đến chi phí thực tế tăng cao.

“Ví dụ như thời gian gần đây, tình trạng tăng giá xăng dầu do xung đột tại Vùng Vịnh hoặc tăng giá cát trong thời gian gần đây cũng tạo áp lực rất lớn cho doanh nghiệp”, ông Châu nói.

Hệ quả là phần chi phí tăng thêm sẽ do nhà đầu tư tự gánh chịu, làm gia tăng rủi ro tài chính, thậm chí có thể khiến dự án kém hiệu quả hoặc thua lỗ.

HoREA cho rằng quy định này chưa phù hợp với thực tiễn, đồng thời chưa thống nhất với quy định của pháp luật về PPP và xây dựng, khi các quy định này cho phép tính chi phí dự phòng trong tổng mức đầu tư.

Thứ hai, bất cập trong cơ chế thanh toán bằng quỹ đất. Theo Nghị định, giá trị quỹ đất được xác định tại thời điểm Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, tức là thời điểm sau khi dự án BT được triển khai hoặc hoàn thành. Trong khi đó, giá trị công trình BT lại được “cố định” ngay từ thời điểm ký hợp đồng.

Do giá đất có xu hướng tăng theo thời gian, đặc biệt với các khu đất có hạ tầng được đầu tư đồng bộ, nên giá trị quỹ đất thanh toán thường cao hơn so với thời điểm ban đầu. Điều này khiến nhà đầu tư rơi vào tình trạng bất lợi, phải nhận diện tích đất ít hơn và phải nộp thêm tiền sử dụng đất.

Theo Chủ tịch HoREA, cơ chế này tạo ra sự thiếu cân bằng trong quan hệ đối tác công – tư, không đảm bảo nguyên tắc thanh toán ngang giá giữa hai bên tại cùng một thời điểm, từ đó làm phát sinh “rủi ro kép” cho nhà đầu tư.

Vì vậy, ông Châu đề xuất giá trị quỹ đất thanh toán cần được xác định ngay tại thời điểm ký kết hợp đồng BT (trên cơ sở quy hoạch chi tiết 1/500) và được giữ ổn định trong suốt thời gian thực hiện dự án, nhằm đảm bảo công bằng và tính dự báo cho nhà đầu tư.

Thứ ba, vướng mắc trong cơ chế giao đất và huy động vốn. Nghị định 257 cho phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét giao toàn bộ quỹ đất thanh toán ngay sau khi ký hợp đồng BT đối với các dự án lớn, nhằm tạo điều kiện cho nhà đầu tư huy động vốn. Tuy nhiên, để được giao đất sớm, nhà đầu tư phải cung cấp bảo lãnh ngân hàng với giá trị lớn, tương đương giá trị công trình BT.

Trong khi đó, theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản, nhà đầu tư chỉ được khai thác, kinh doanh quỹ đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Nghĩa vụ này lại chỉ được ghi nhận tương ứng với phần công trình BT đã hoàn thành và được nghiệm thu.

“Điều này dẫn đến nghịch lý, nhà đầu tư đã được giao đất và phải chịu chi phí bảo lãnh lớn, nhưng vẫn chưa thể khai thác quỹ đất để huy động vốn nếu công trình BT chưa hoàn thành theo tiến độ nghiệm thu”, ông Châu nói.

Theo HoREA, quy định này làm giảm hiệu quả của cơ chế “hỗ trợ” mà Nhà nước đặt ra, đồng thời gây khó khăn cho nhà đầu tư trong việc triển khai dự án và huy động nguồn lực.

Để khắc phục các vướng mắc, Chủ tịch HoREA đề xuất cho phép nhà đầu tư được nộp tiền vào tài khoản phong tỏa tương ứng với giá trị công trình BT để được ghi nhận nghĩa vụ tài chính sớm hơn, từ đó có thể khai thác quỹ đất và huy động vốn.

Đồng thời, thực hiện ghi thu – ghi chi ngân sách tương ứng với số tiền nhà đầu tư đã nộp hoặc giá trị khối lượng công trình đã hoàn thành.

Ngoài ra, ông còn đề nghị cho phép giảm dần giá trị bảo lãnh ngân hàng theo tiến độ thực hiện dự án, qua đó giảm áp lực tài chính và tạo “dư địa” để nhà đầu tư tiếp cận vốn tín dụng.

“Đồng thời, điều này cũng phù hợp với chủ trương rà soát, hoàn thiện hệ thống pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công – tư, góp phần sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai và thúc đẩy phát triển kinh tế bền vững trong giai đoạn tới”, ông Châu nói.