Dư nợ vay của doanh nghiệp bất động sản trên sàn đang ra sao?

Nhiều ông lớn giảm nợ vay

Tại thời điểm cuối tháng 9/2023, CTCP Vinhomes (HOSE: VHM) cùng CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (HOSE: NVL), Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp – CTCP (HOSE: BCM) là 3 doanh nghiệp có nợ vay cao nhất, đều vượt hơn 10 ngàn tỷ đồng.

Riêng VHM có dư nợ vay hơn 43 ngàn tỷ đồng (tăng 19%). Nợ vay của VHM chủ yếu là các khoản vay ngân hàng, đều có tài sản bảo đảm, với gần 26.1 ngàn tỷ đồng (chiếm hơn 60%), còn lại vay từ các đối tác 10.6 ngàn tỷ đồng (gần 25%) và trái phiếu 6.5 ngàn tỷ đồng (hơn 15%).

Doanh nghiệp có mức tăng nợ vay lớn nhất là CTCP Đầu tư Phát triển Nhà và Đô Thị VINAHUD (UPCoM: VHD). Tổng nợ vay vượt hơn 2 ngàn tỷ đồng, trong khi đầu năm chỉ vỏn vẹn 78 tỷ đồng, tương ứng gấp gần 29 lần. VHD cho biết, do thực hiện hợp nhất BCTC với các công ty con từ quý 2/2023 nên số liệu so sánh đầu năm là số liệu trên BCTC riêng.

BOX: Cụ thể, từ 2 công ty liên kết vào cuối tháng 3, VHD đã có 3 công ty con và 2 công ty liên kết vào cuối tháng 6. 3 công ty con khiến BCTC của VHD phải chuyển sang BCTC hợp nhất gồm 2 công ty liên kết cũ được tăng phần vốn góp thành công ty con là Công ty TNHH Đầu tư Xây dựng Friends và CTCP Đầu tư Xây dựng Xuân Phú Hải, cùng với đó là Công ty TNHH Mê Linh Thịnh Vượng.

Được biết, trong gần 2 ngàn tỷ đồng vay tại TPBank, VHD dùng 760 tỷ đồng để mua phần vốn góp tại Mê Linh Thịnh Vượng, qua đó sở hữu một phần dự án khu nhà ở Làng hoa Tiền Phong (Hà Nội) do CTCP Đầu tư Bất động sản Primeland làm chủ đầu tư, tương ứng sở hữu 39.72% Primeland. Tiếp đó, VHD dùng 950 tỷ đồng để mua toàn bộ vốn góp tại Friends nhằm gián tiếp sở hữu Xuân Phú Hải - chủ đầu tư dự án khu du lịch tại phường Điện Dương (tỉnh Quảng Nam).

Dù vậy, việc đầu tư vào các dự án bất động sản của VHD vẫn chưa đạt kết quả khi Công ty tiếp tục lỗ quý thứ 2 trong năm nay, nâng lỗ lũy kế 9 tháng đầu năm lên con số gần 122 tỷ đồng.

CTCP Tập đoàn Real Tech (HNX: KSF) cũng có dư nợ vay vượt hơn 2 ngàn tỷ đồng, gấp 2.5 lần so với đầu năm. Vay tài chính ngắn hạn tăng 177%, lên gần 1,825 tỷ đồng và vay dài hạn tăng 92%, lên hơn 362 tỷ đồng.

Một đơn vị khác là CTCP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (HOSE: SCR), tổng nợ vay tăng đến 41%, lên gần 2.7 ngàn tỷ đồng, do tăng mạnh khoản vay ngân hàng dài hạn. Cơ cấu nợ vay của SCR không có các khoản vay trái phiếu, chủ yếu là các khoản vay ngân hàng với gần 2 ngàn tỷ đồng (73.5%), vay các cá nhân và tổ chức khác gần 714 tỷ đồng (26.4%), còn lại là nợ thuê tài chính.

Điểm đáng chú ý trong bức tranh tài chính nợ là nhiều ông lớn trong ngành đã giảm dư nợ vay xuống. Chẳng hạn, nợ vay của NVL giảm sau 9 tháng đầu năm, còn gần 59 ngàn tỷ đồng. Trong đó, vay ngân hàng hơn 9 ngàn tỷ đồng (chiếm hơn 15%), nợ trái phiếu hơn 40 ngàn tỷ đồng (hơn 68%), còn lại là vay bên liên quan hoặc bên thứ ba. Mặt khác, nhờ giảm nợ vay, tổng nợ phải trả của NVL giảm 4% so với đầu năm, còn 205.5 ngàn tỷ đồng.

Hay giảm mạnh khoảng 50% dư nợ là trường hợp của Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (HOSE: KBC) và CTCP Phát triển Sunshine Homes (UPCoM: SSH). Trong đó, dư nợ của SSH chỉ còn hơn 3.4 ngàn tỷ đồng, đầu năm là hơn 8.3 ngàn tỷ đồng, tương ứng giảm 59%. Nguyên nhân do dư nợ trái phiếu giảm từ hơn 7.7 ngàn tỷ đồng xuống còn gần 3.3 ngàn tỷ đồng. Số chênh lệch này được Công ty ghi nhận giảm do thoái vốn.

Một “ông lớn” thường xuyên có tỷ lệ nợ vay/nợ phải trả cao là KBC cũng giảm đến 49% dư nợ vay so với đầu năm, còn gần 3.9 ngàn tỷ đồng vào cuối tháng 9. Thay đổi này do KBC đã tất toán toàn bộ khoản vay trái phiếu (đầu năm gần 975 tỷ đồng). Ngoài ra, vay dài hạn đến hạn trả hơn 3.5 ngàn tỷ đồng cũng chỉ còn hơn 59 tỷ đồng.

Các doanh nghiệp bất động sản đang trả lãi ra sao?

Theo thống kê, trong 9 tháng đầu năm, 102 doanh nghiệp kể trên đã chi trả tổng cộng hơn 7.7 ngàn tỷ đồng lãi vay, giảm gần 6% so với cùng kỳ. Lưu ý rằng con số này là chưa bao gồm các khoản vốn hóa chi phí lãi vay của nhiều đơn vị.

Trong các “ông lớn” trong ngành, KBC, CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HOSE: PDR) và CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia (HOSE: AGG) là những doanh nghiệp giảm nhiều chi phí lãi vay nhất. Tuy nhiên, phần lớn các doanh nghiệp còn lại như VHM, SCR và CTCP Tập đoàn Đất Xanh (HOSE: DXG) lại có chi phí lãi vay tăng 2 chữ số.