Điểm sáng “le lói” của doanh nghiệp bất động sản quý 1

Theo báo cáo quý 1/2023 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, thị trường vẫn bị bao phủ bởi trạng thái trầm lắng và chưa có dấu hiệu phục hồi rõ rệt. Thanh khoản thị trường sụt giảm mạnh so với cùng kỳ, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 11%. Nguyên nhân chủ yếu do lệch pha cung và cầu khi thị trường khan hiếm nguồn cung các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ.

Trong buổi họp báo định kỳ của Bộ Xây dựng hôm 24/04, ông Nguyễn Hoàng Hải - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cho biết, trong quý 1, các doanh nghiệp lĩnh vực bất động sản vẫn gặp rất nhiều khó khăn, nhiều doanh nghiệp phải thay đổi phương án kinh doanh, quản lý. Trong số đó, phần lớn doanh nghiệp phải tái cơ cấu nợ, tái cơ cấu hoạt động kinh doanh, thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh, tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động.

Nhiều doanh nghiệp buộc phải dừng triển khai các dự án mới, dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn; có doanh nghiệp giảm đến 50% lực lượng lao động để ứng phó với điều kiện khó khăn hiện tại.

Ngoài ra, do ảnh hưởng của các chính sách vĩ mô, doanh nghiệp trong ngành khó tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng, phát hành trái phiếu và huy động vốn của khách hàng dẫn đến thiếu vốn, phải giãn tiến độ, dừng triển khai dự án.

Lãi suất cho vay, tỷ giá ngoại tệ, giá xăng dầu, giá vật liệu xây dựng tăng, dẫn đến chi phí của doanh nghiệp cũng tăng cao.

Một số doanh nghiệp vẫn tăng trưởng

Dù vậy, xét trên 81 doanh nghiệp nhà ở đã công bố BCTC quý 1/2023, tổng doanh thu thuần và lãi ròng của các doanh nghiệp lần lượt tăng hơn 78% và gần 40% so với cùng kỳ, đạt 80 ngàn tỷ đồng và 15 ngàn tỷ đồng. Nguyên nhân dẫn đến sự trái ngược giữa tình hình chung của thị trường và con số tổng ở trên là do kết quả đột biến của VHM trong kỳ.

Nếu loại trừ kết quả của VHM, tổng lợi nhuận của 80 doanh nghiệp còn lại chỉ đạt hơn 3 ngàn tỷ đồng, giảm 51%.

Được biết, chỉ trong 3 tháng đầu năm, VHM ghi nhận doanh thu thuần và lãi sau thuế lần lượt hơn 29 ngàn tỷ đồng và gần 12 ngàn tỷ đồng, gấp 3.3 lần và 2.5 lần so với cùng kỳ. Qua đó, Công ty thực hiện được 29% mục tiêu doanh thu và 40% mục tiêu lợi nhuận của cả năm chỉ sau 1 quý. Kết quả này có được chủ yếu nhờ vào doanh thu từ việc bàn giao 2,600 căn bất động sản thấp tầng tại đại dự án Vinhomes Ocean Park 2.

Bên cạnh VHM, một số doanh nghiệp khác có kết quả tích cực trong quý 1. Điển hình là NLG, đạt hơn 235 tỷ đồng doanh thu và 7 tỷ đồng lãi ròng. Kết quả lợi nhuận gấp 11 lần cùng kỳ năm trước, chủ yếu là nhờ doanh thu hoạt động tài chính gấp đôi cùng kỳ. Mặt khác, trong 3 tháng đầu năm, Công ty bàn giao 360 căn hộ thuộc dòng Flora và Mizuki, cùng với đó là 395 căn khách hàng đã đóng tiền (95%) và đang chờ bàn giao.

Một trong những doanh nghiệp gây bất ngờ nhất khi tăng trưởng trong quý đầu năm nay có lẽ là NDN khi doanh thu thuần đạt 215 tỷ đồng và lãi ròng 106 tỷ đồng, trong đó mức lãi gấp hơn 4.5 lần cùng kỳ. Lý giải về kết quả kinh doanh tăng đột biến, Nhà Đà Nẵng cho biết đây là nhờ hoạt động chuyển nhượng căn hộ dự án Monarchy B. Kết quả này gây bất ngờ bởi NDN đã lỗ liên tiếp 3 quý trước đó và doanh thu chủ yếu từ hoạt động đầu tư chứng khoán.

Top 20 doanh nghiệp bất động sản có lợi nhuận tăng mạnh nhất quý 1/2023 (Đvt: Tỷ đồng)

Trong bối cảnh nguồn thu từ các dự án bị hạn chế, nhiều doanh nghiệp chuyển biến tích cực nhờ vào hoạt động tài chính.

Đơn cử là DIG, doanh thu bất động sản trong kỳ giảm tới 80% nhưng lãi ròng vẫn tăng hai chữ số (24%), lên gần 79 tỷ đồng. Kết quả này nhờ phát sinh thu nhập từ các khoản đầu tư hơn 162 tỷ đồng (cùng kỳ không ghi nhận), qua đó đưa doanh thu tài chính tăng vọt lên 170 tỷ đồng, cao gấp 6 lần cùng kỳ.

Một doanh nghiệp khác doanh thu tài chính cũng tăng mạnh là SSH, gấp đôi cùng kỳ, đạt 418 tỷ đồng. Doanh thu có được chủ yếu là khoản lãi gần 157 tỷ đồng từ cổ phần ưu đãi cổ tức; bên cạnh đó là các khoản lãi khác từ cọc chuyển nhượng cổ phần và chuyển nhượng hợp đồng góp vốn mà cùng kỳ không ghi nhận.

Top 20 doanh nghiệp bất động sản có doanh thu tài chính lớn nhất quý 1/2023 (Đvt: Tỷ đồng)

Dù có doanh nghiệp tăng trưởng, không thể phủ nhận việc đa số doanh nghiệp bất động sản vẫn ghi nhận kết quả kinh doanh đi lùi so với cùng kỳ.

HQC chỉ đạt doanh thu thuần 3 tháng đầu năm hơn 39 tỷ đồng, giảm 39%. Hoạt động tài chính cũng không khả quan hơn khi lãi tiền gửi và lãi bán hàng trả chậm đều thấp hơn cùng kỳ, tổng cộng chỉ hơn 700 triệu đồng, giảm 86%. Kết quả, HQC chỉ lãi sau thuế hơn 1 tỷ đồng, giảm 80%.

Lợi nhuận ròng QCG chỉ đạt hơn 1.1 tỷ đồng, giảm hơn 91% dù doanh thu thuần tăng gần 23%. Nguyên nhân chủ yếu là do biên lãi gộp chung của Công ty chỉ bằng một nửa cùng kỳ, tương đương 10%.

Top 20 doanh nghiệp bất động sản có lợi nhuận giảm mạnh nhất quý 1/2023 (Đvt: Tỷ đồng)

Bên cạnh các doanh nghiệp giảm lãi, nhiều doanh nghiệp lỗ ngay trong quý đầu năm. Mức lỗ lớn nhất là NVL với hơn 377 tỷ đồng. Trong kỳ, dù doanh thu bán hàng gần 453 tỷ đồng từ việc bàn giao các dự án như NovaWorld Phan Thiet, NovaWorld Ho Tram, Aqua City, Palm City, Saigon Royal và Soho Residence nhưng tổng doanh thu hợp nhất của Công ty chỉ đạt hơn 604 tỷ đồng, giảm 69% so với cùng kỳ năm 2022.

Xếp thứ hai là DXG với khoản lỗ 95 tỷ đồng, cùng kỳ lãi 270 tỷ đồng. Kết quả này diễn ra trong bối cảnh 3 hoạt động chiếm tỷ trọng doanh thu lớn là bán căn hộ, dịch vụ môi giới và hợp đồng xây dựng đều sụt giảm; duy có hoạt động quản lý, cho thuê bất động sản đầu tư tăng trưởng doanh thu. Theo đó, doanh thu thuần chỉ hơn 378 tỷ đồng, giảm 79%.

Đáng chú ý, sau đợt cắt giảm nhân sự vào cuối năm 2022, số lượng nhân sự của DXG tiếp tục giảm sau 3 tháng đầu năm nay. Tại thời điểm 31/03/2023, Công ty chỉ còn 2,389 nhân viên, giảm 1,384 người so với đầu năm.

Top 20 doanh nghiệp bất động sản có mức lỗ lớn nhất quý 1/2023 (Đvt: Tỷ đồng)

Tổng lượng tiền mặt giảm mạnh

Với kết quả kinh doanh sụt giảm, lượng tiền mặt các doanh nghiệp bất động nắm giữ cũng giảm đáng kể. Theo thống kê từ VietstockFinance, tổng lượng tiền mặt và tiền gửi ngắn hạn của 81 doanh nghiệp bất động sản tại thời điểm 31/03/2023 là gần 58 ngàn tỷ đồng, giảm hơn 30% so với đầu năm.

Các doanh nghiệp nắm giữ lượng tiền mặt lớn nhất thị trường như VIC, VHM, NVL đều giảm hai con số, lần lượt 28%, 59% và 39%.

Top 20 doanh nghiệp bất động sản có số dư tiền mặt lớn nhất tại 31/03/2023 (Đvt: Tỷ đồng)

Dư nợ vay đi ngang trong khi tổng chi phí lãi vay tăng vọt

Trong bối cảnh kinh doanh khó khăn, các doanh nghiệp bất động sản cũng hạn chế gia tăng vay nợ. Thống kê cho thấy, tổng số dư vay nợ của 81 doanh nghiệp vào cuối tháng 03/2023 gần như đi ngang so với đầu năm, duy trì ở mức hơn 356 ngàn tỷ đồng. Dù vậy, tổng chi phí lãi vay các doanh nghiệp này đã trả trong 3 tháng đầu năm lại tăng hơn 41%, lên hơn 5.7 ngàn tỷ đồng.

Top 20 doanh nghiệp bất động sản có số dư nợ vay lớn nhất tại 31/03/2023 (Đvt: Tỷ đồng)