Trông chờ gì vào thị trường bất động sản 2025?

Bất động sản trông cậy lớn vào đầu tư công

Theo chuyên gia Nhà Tốt, yếu tố đầu tiên cũng là quan trọng nhất để thúc đẩy thị trường bất động sản trong năm 2025 sẽ liên quan đến các chính sách, pháp luật Nhà nước. Nguồn cung bất động sản phụ thuộc rất lớn vào chế độ quản lý đất đai và nhà ở, chính sách sử dụng đất đai và các khoản đầu tư cho phát triển bất động sản.

Yếu tố thứ hai là nhiều dự án hạ tầng trọng điểm dự kiến hoàn thiện và đưa vào sử dụng sẽ tạo động lực lớn thúc đẩy thị trường bất động sản. Đơn cử tại TPHCM, nhà ga T3 sân bay Tân Sơn Nhất dự kiến hoàn thành vào 30/4/2025 hay đường Vành đai 3 đặt mục tiêu thông xe vào tháng 6/2025.

Chuyên gia Nhà tốt đánh giá: các dự án hạ tầng giao thông như cao tốc, đường vành đai và tuyến Metro đã bắt đầu tạo ra những thay đổi tích cực trong việc kết nối TPHCM với các đô thị vệ tinh lân cận. Những cải thiện này không chỉ rút ngắn thời gian di chuyển mà còn giúp các khu vực này trở nên hấp dẫn hơn đối với người mua và nhà đầu tư bất động sản.

Trong tương lai gần (khoảng 2-3 năm tới), khi các dự án giao thông này hoàn thiện và đi vào hoạt động, đặc biệt là tuyến Metro giúp sự gián đoạn, ùn tắc giao thông giữa TPHCM và khu vực lân cận giảm đáng kể. Với việc thuận tiện di chuyển, người dân sẽ có xu hướng tìm kiếm không gian sống rộng rãi, thoáng đãng hơn tại các đô thị vệ tinh thay vì tập trung ở trung tâm TPHCM.

“Xu hướng này sẽ tạo động lực cho các đô thị vệ tinh phát triển không chỉ về hạ tầng, tiện ích mà còn về chất lượng cuộc sống, từ đó mở ra một kỷ nguyên mới trong nhu cầu an cư, khi các đô thị vệ tinh trở thành lựa chọn ưu tiên cho người dân trong và ngoài khu vực” - chuyên gia Nhà Tốt nhận định.

Bên cạnh đó, môi trường lãi suất được dự báo duy trì ổn định ở mức thấp, tạo điều kiện cho người mua nhà, giúp giảm gánh nặng tài chính, đặc biệt trong bối cảnh chi phí phát triển bất động sản ngày càng tăng cao khiến giá bất động sản khó có thể giảm.

Cuối cùng, nhu cầu ở thực của người dân vẫn duy trì ở mức cao, ngay cả trong bối cảnh giá bất động sản liên tục leo thang. Dẫn số liệu từ DXS-FERI, khách hàng có nhu cầu ở thực chiếm 69% giao dịch bất động sản trong nửa đầu năm 2024, trong khi nhu cầu mua đầu tư và lướt sóng chiếm 25%, cho thấy nhu cầu thực tế đang ở mức cao. Xu hướng này dự kiến sẽ tiếp tục tiếp diễn trong năm 2025, Nhà Tốt nhận định.

Cùng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn cho biết: các yếu tố về chính sách, các luật (gồm Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở) có thể sẽ “ngấm” vào thị trường bất động sản trong năm 2025 và cũng đã áp dụng dần vào thị trường như bảng giá đất mới hay các quy định liên quan đến việc chủ đầu tư phải có năng lực tốt hơn trong triển khai dự án.

Thứ hai, việc Chính phủ thúc đẩy các dự án phát triển cơ sở hạ tầng quan trọng như đường sắt, đường cao tốc, sân bay… để chuẩn bị cho thời kỳ mới; chuyên gia đánh giá đây là yếu tố thúc đẩy khá mạnh vào thị trường bất động sản trong năm tới.

Thứ ba, về tài chính, cơ bản giải quyết được các tồn dư liên quan đến trái phiếu cho các doanh nghiệp bất động sản trong năm qua, giải tỏa áp lực cho thị trường. Lãi suất duy trì ổn định giúp người mua có thêm cơ hội để tiếp cận. Cộng hưởng cả 3 yếu tố này sẽ tác động tích cực đến thị trường bất động sản trong năm sau.

Phân khúc nào sẽ được săn đón?

Ông Tuấn cho rằng, năm 2025, những dự án phục vụ nhu cầu ở thực sẽ có xu hướng quay trở lại đầu tiên; điển hình như chung cư là phân khúc có giá hiện tại đang ổn, sau đó đến nhà riêng. Thị trường nhà phố cũng bắt đầu quay trở lại khi các thương hiệu lớn, các chủ nhà mặt phố bắt đầu điều chỉnh giá thuê và có chính sách tốt hơn dành cho người thuê.

Đặc biệt, thị trường Hà Nội trong năm 2025 sẽ hạ nhiệt phân khúc chung cư và đất nền. TPHCM có sự quay trở lại của chung cư, nhà riêng và nhà phố. Các thị trường khác như Đà Nẵng hay Bà Rịa - Vũng Tàu thì chung cư sẽ dậy sóng đầu tiên, sau đó mới đến các phân khúc khác.

Đối với thị trường bất động sản tại các khu vực ven biển đang bị quên lãng thời gian vừa qua, ông Tuấn cho hay, đến năm 2026 mới có thể quay trở lại cho các phân khúc bất động sản ven biển, nghỉ dưỡng.

“Nguồn cung thị trường bất động sản nghỉ dưỡng bắt đầu có nhiều hơn trong năm 2025, do người bán kỳ vọng sẽ bán trước khi thị trường tốt lên vào giai đoạn 2026-2027. Đối với những khu vực như Phú Quốc, Nha Trang, sắp tới có các thị trường mới nổi như Ninh Thuận, Bình Thuận, phía Bắc như Thanh Hóa, Nghệ An, các chủ đầu tư cũng bắt đầu đưa nguồn cung mới ra thị trường. Đặc biệt, các dự án mà chủ đầu tư đang còn hàng, họ sẽ rất quyết liệt đưa sản phẩm vào cuối năm 2024 và năm 2025 trước khi thị trường này quay trở lại vào năm 2026-2027” - ông Tuấn dự báo.

Trong khi đó, chuyên gia Nhà Tốt cho rằng, phân khúc nhà ở thấp tầng (bao gồm nhà phố và biệt thự) được đánh giá là cơ hội đầu tư nổi bật nhất trong năm 2025.

Ngoài nhà ở thấp tầng, phân khúc căn hộ trung cấp tại Hà Nội và TPHCM tiếp tục ghi nhận nhu cầu cao. Theo Nhà Tốt, giá căn hộ trung bình tại Hà Nội đã tăng trưởng kép hàng năm (CAGR) 16% trong giai đoạn 2022-2024, vượt xa mức tăng 9% của TPHCM. Tuy nhiên, khoảng cách giá giữa 2 thành phố đã thu hẹp đáng kể, chỉ còn 3% vào quý 3/2024.

Thị trường đang dần có xu hướng cao cấp hóa

Theo ông Tuấn, các dự án mới được tháo gỡ một phần nên nguồn cung trong năm 2025 chưa thể tăng nhanh trở lại. Từ đầu năm đến nay, nguồn cung ở thị trường Hà Nội và TPHCM khoảng 20 ngàn căn, năm 2025 dự báo sẽ tăng khoảng 30-40%.

Do vậy, nguồn cung 2025 có thể tốt hơn năm 2024, nhưng không có nghĩa sẽ dồi dào và không đầy đủ các phân khúc, vì thị trường đang có xu hướng cao cấp hóa. Như ở Hà Nội, phần lớn nguồn cung cả sơ cấp và thứ cấp có giá trên 50 triệu đồng/m2, còn nguồn cung mới ở TPHCM trung bình 60 triệu đồng/m2 trở lên, cho thấy xu hướng cao cấp hóa đang tăng dần.

Ông Tuấn cho biết thêm, các luật được thông qua có xu hướng bảo vệ quyền lợi cho người dân, yêu cầu chủ đầu tư phải tuân thủ nghiêm ngặt hơn nên nguồn cung ra thị trường sẽ có giá cao hơn, khiến thị trường tăng giá.

Khi giá sơ cấp tăng lên sẽ kéo theo giá thứ cấp và thị trường cho thuê cũng tăng lên.

“Nhu cầu thực tế tại các thị trường lớn đang ở phân khúc dưới 3 tỷ đồng. Phân khúc này trên thị trường chỉ có ở thứ cấp, còn sơ cấp không có. Do vậy, nhu cầu là có, nhưng nguồn cung mới gần như vắng bóng phân khúc tầm giá này. Mặc dù thị trường có nguồn cung tốt hơn, nhưng phần lớn phục vụ cho nhu cầu đầu tư, đầu cơ là chính. Còn xu hướng phục vụ cho nhu cầu ở thực thì đang chuyển qua hình thức đi thuê” - ông Tuấn thông tin.

Phía chuyên gia Nhà Tốt cũng cho rằng, nguồn cung thị trường bất động sản trong năm 2025 dự kiến sẽ tăng so với năm 2024. Một số yếu tố chính góp phần vào sự gia tăng như hành lang pháp lý thuận lợi, nhiều dự án hạ tầng quan trọng đang được triển khai và dự kiến hoàn thành trong năm 2025, tâm lý thị trường tích cực và cuối cùng là sự trở lại của các chủ đầu tư sau giai đoạn tái cấu trúc, quan sát thị trường; nhiều chủ đầu tư đã bắt đầu ra mắt các dự án mới, đặc biệt ở phân khúc căn hộ cao cấp.

Trong năm 2025, các chuyên gia nhận định, Chính phủ sẽ tiếp tục tăng cường đầu tư vào hạ tầng. Điều này sẽ đặc biệt quan trọng đối với các khu vực ven biển và các thành phố lớn.

Bên cạnh đó, ứng dụng công nghệ trong bất động sản sẽ tiếp tục đóng vai trò quan trọng, với sự phát triển của các nền tảng trực tuyến, công cụ quản lý tài sản và các ứng dụng hỗ trợ giao dịch bất động sản.

Ngoài ra, nhu cầu về nhà ở tầm trung và cao cấp tiếp tục tăng, đặc biệt là tại các thành phố lớn. Các dự án nhà ở xã hội cũng sẽ được chú trọng để đáp ứng nhu cầu của người dân.

Về thách thức, các doanh nghiệp bất động sản vẫn phải đối mặt với khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng và phát hành trái phiếu, ảnh hưởng đến khả năng triển khai các dự án mới; trong khi những biến động kinh tế toàn cầu có thể ảnh hưởng đến thị trường bất động sản Việt Nam, đặc biệt là trong việc thu hút đầu tư nước ngoài.