Nhà ở xã hội tăng mạnh nguồn cung, vì sao có dự án vẫn khó bán?

Nhà ở xã hội ghi nhận nguồn cung tăng mạnh. Ảnh: Thu Hiền

Thủ tục được rút ngắn, nguồn cung nhà ở xã hội tăng tốc

Những thay đổi về thể chế thời gian qua đang tạo chuyển biến rõ hơn trong quá trình phát triển nhà ở xã hội khi nhiều thủ tục đầu tư được rút ngắn đáng kể. Tuy nhiên, cùng với yêu cầu tăng nhanh nguồn cung, thực tế thị trường cũng đặt ra bài toán mới về khả năng hấp thụ của các dự án.

Chia sẻ dưới góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch HĐQT CTCP Tập đoàn Đầu tư và Phát triển G6 (G6 Group) cho biết doanh nghiệp đang đầu tư một dự án nhà ở xã hội tại Phú Thọ, đồng thời phát triển và phân phối khoảng 12 dự án tại các tỉnh miền Trung và miền Bắc.

Theo ông Quê, giai đoạn 2020-2024, không chỉ nhà ở xã hội mà nhiều loại hình bất động sản gặp khó khăn về thủ tục đầu tư, khiến nguồn cung ra thị trường hạn chế.

Riêng với nhà ở xã hội, ông Quê chỉ ra ba nhóm thủ tục từng mất nhiều thời gian. Trong đó, thủ tục chấp thuận nhà đầu tư thông thường kéo dài khoảng 2 năm. Nhà ở xã hội dù được miễn tiền sử dụng đất nhưng trước đây vẫn phải thực hiện quy trình định giá đất, địa phương làm nhanh mất khoảng 6 tháng, có nơi kéo dài 2-3 năm. Các bước liên quan đến quy hoạch, lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, thẩm định thiết kế cơ sở, giao đất cũng có thể mất 1-2 năm.

Tuy nhiên, theo ông Quê, sau khi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai mới có hiệu lực cùng các nghị định hướng dẫn, kết hợp với sự chỉ đạo của Trung ương và sự vào cuộc của các địa phương, nhiều thủ tục đã thông thoáng hơn.

“Thủ tục chấp thuận nhà đầu tư hiện chỉ còn khoảng 3-6 tháng. Các thủ tục liên quan đến cấp phép xây dựng cũng đơn giản hơn. Một dự án nhà ở xã hội từ lúc chủ đầu tư đề xuất đến khi có thể khởi công hiện có thể hoàn thành trong 4-6 tháng”, ông Quê cho biết.

Theo đại diện doanh nghiệp, sự thay đổi còn thể hiện ở cách thức phối hợp giữa cơ quan quản lý và nhà đầu tư. Nếu trước đây doanh nghiệp phải dành nhiều thời gian thực hiện từng thủ tục thì hiện nay nhiều địa phương, sở, ngành chủ động hơn trong việc đồng hành, tháo gỡ vướng mắc cho dự án.

Áp lực tăng nguồn cung nhà ở phù hợp cho người dân cũng khiến các địa phương đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án. Ông Quê cho rằng đây là điều kiện thuận lợi để nguồn cung nhà ở xã hội tiếp tục được bổ sung trong thời gian tới.

Theo số liệu Bộ Xây dựng công bố đầu tháng 9/2026, lũy kế cả nước có 903 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai với quy mô 856.368 căn. Riêng 8 tháng đầu năm 2026, cả nước đã hoàn thành 108 dự án với 31.353 căn, đồng thời khởi công 107 dự án với 152.186 căn.

Kết quả này cho thấy quy mô nguồn cung đang tiếp tục được mở rộng khi hàng loạt dự án chuyển từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư sang khởi công, xây dựng và hoàn thành.

Nghịch lý dự án hoàn thành nhưng khó tìm người mua

Tuy nhiên, khi những điểm nghẽn về thủ tục từng bước được tháo gỡ và số lượng dự án gia tăng, một vấn đề khác bắt đầu bộc lộ: không phải nhà ở xã hội cứ được xây dựng là có thể nhanh chóng tìm được người mua.

Theo ông Nguyễn Anh Quê, thực tế đã xuất hiện những dự án nhà ở xã hội hoàn thành nhưng thanh khoản thấp, trong khi nhu cầu về nhà ở phù hợp khả năng tài chính của người dân vẫn rất lớn.

Ông dẫn trường hợp một dự án nhà ở xã hội tại khu vực ngoại thành Quy Nhơn mở bán từ tháng 3 nhưng đến nay mới bán được hơn 20 căn. Một dự án gần đó mở bán từ năm 2021, gồm 4 tòa nhà nhưng đến nay vẫn chưa bán hết 2 tòa.

Tình trạng tương tự cũng được ông Quê ghi nhận tại Phổ Yên (Thái Nguyên), khu vực tập trung công nghiệp lớn quanh khu công nghiệp Samsung. Theo ông, dù nhu cầu nhà ở xã hội tại khu vực này ước khoảng 15.000 căn nhưng có dự án quy mô 1.000 căn mới bán được 14 căn, dự án khác cùng quy mô bán được khoảng 60 căn, thậm chí có dự án gần 1.000 căn chưa bán được căn nào.

Những trường hợp trên là thông tin được đại diện doanh nghiệp phản ánh từ thực tế thị trường, song đặt ra một vấn đề đáng chú ý: nhu cầu nhà ở xã hội lớn trên phạm vi chung không đồng nghĩa mọi dự án đều có khả năng hấp thụ tốt.

Bài toán vì thế không chỉ nằm ở số lượng căn hộ được đầu tư xây dựng mà còn ở việc nguồn cung đó có phù hợp với nhu cầu thực tế của người dân tại từng địa bàn hay không.

Đây cũng là vấn đề GS.TS. Hoàng Văn Cường, Phó Chủ tịch Hội Khoa học Kinh tế Việt Nam lưu ý. Theo ông Cường, nếu quy hoạch đất để phát triển nhà ở xã hội hoặc nhà ở vừa túi tiền tại những vị trí không tập trung người có nhu cầu thì dù dự án được xây dựng, chưa chắc người dân sẽ lựa chọn.

Nhu cầu nhà ở xã hội hiện rất lớn, nhưng nơi ở còn gắn với vị trí việc làm và nhu cầu sinh hoạt hằng ngày. Nếu nhà ở nằm quá xa nơi làm việc, người dân phải dành nhiều thời gian và chi phí cho việc di chuyển. Đối với những gia đình có con nhỏ, người cao tuổi hoặc người cần chăm sóc, khoảng cách càng trở thành yếu tố quan trọng khi quyết định mua nhà.

Theo GS.TS. Hoàng Văn Cường, trong trường hợp đó, một bộ phận người dân có thể chấp nhận sống trong căn nhà chật hơn ở khu vực nội đô thay vì chuyển đến một căn nhà rộng hơn nhưng cách xa nơi làm việc và các tiện ích cần thiết.

Từ kinh nghiệm quan sát tại một số quốc gia, ông Cường cho rằng có thể quan tâm đến mô hình căn hộ diện tích nhỏ dành cho những người có nhu cầu về chỗ ở nhưng khả năng tài chính hạn chế.

Những căn hộ này có thể không có nhiều lợi thế về diện tích nhưng nếu nằm gần nơi làm việc, thuận tiện đi lại và phù hợp khả năng chi trả thì vẫn đáp ứng tốt nhu cầu của người dân. “Ngoài chính sách, quy hoạch cũng là vấn đề rất quan trọng”, ông Cường nhấn mạnh.

Quy hoạch nhà ở xã hội phải bám sát nhu cầu thực

Từ góc độ cơ quan quản lý nhà nước, bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cũng cho rằng vị trí dự án là vấn đề cần đặc biệt quan tâm khi phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê.

Theo bà Hằng, trong quá trình quy hoạch các khu vực phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê theo định hướng phát triển các nhóm nhà ở, cần tính đến khoảng cách với khu dân cư cũng như khả năng tiếp cận các tiện ích phục vụ sinh hoạt và đi lại.

Thực tế, một số địa phương đang bố trí dự án tại những khu vực khá xa nơi tập trung nhu cầu. Tại Hà Nội, theo bà Hằng, có hơn 10 dự án đang triển khai, trong đó một số dự án nằm ở khu vực ngoại vi như Gia Lâm, Đông Anh.

Trong khi đó, nhiều người có nhu cầu về nhà ở vẫn làm việc tại khu vực nội đô. Việc phải di chuyển quãng đường dài giữa nơi ở và nơi làm việc có thể làm giảm nhu cầu thực tế đối với dự án, ngay cả khi người dân có nhu cầu cải thiện chỗ ở.

“Vì vậy, tôi cho rằng quy hoạch là vấn đề rất quan trọng trong phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê”, bà Hằng nói.

Đáng chú ý, đại diện Bộ Xây dựng đặt vấn đề không chỉ ở việc hoàn thành số lượng căn hộ theo kế hoạch mà còn ở tỷ lệ lấp đầy sau khi dự án được đưa vào sử dụng.

Theo bà Hằng, trong quá trình làm việc với các địa phương về đăng ký chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê, cơ quan quản lý sẽ tiếp tục trao đổi về định hướng quy hoạch, làm sao để các dự án được phát triển phù hợp với nhu cầu đăng ký và đạt tỷ lệ lấp đầy cần thiết.

Nếu chỉ đăng ký chỉ tiêu phát triển, khuyến khích doanh nghiệp đầu tư nhưng sau khi dự án hoàn thành, tỷ lệ lấp đầy không đạt thì mục tiêu phát triển nhà ở vẫn chưa thực sự hoàn thành.

Cách tiếp cận này cho thấy yêu cầu phát triển nhà ở xã hội đang cần được nhìn nhận rộng hơn. Số căn hoàn thành là chỉ tiêu quan trọng để đánh giá khả năng mở rộng nguồn cung, nhưng hiệu quả cuối cùng còn phụ thuộc vào việc căn hộ có đến được với người có nhu cầu và trở thành nơi ở thực tế hay không.

Điều đó đòi hỏi quy hoạch nhà ở xã hội phải gắn chặt hơn với phân bố dân cư, khu vực tập trung việc làm, hệ thống giao thông, trường học, y tế, thương mại và các dịch vụ thiết yếu. Đặc biệt tại các đô thị lớn, khoảng cách giữa nơi ở và nơi làm việc có thể trở thành một trong những yếu tố quyết định khả năng hấp thụ của dự án.