Gỡ điểm nghẽn cải tạo chung cư cũ từ quyền lợi của người dân

Quá trình cải tạo các chung cư cũ gặp nhiều khó khăn, một trong những lý do là tâm lý lo ngại của người dân về việc quyền lợi bị ảnh hưởng khi công trình bị phá dỡ. Ảnh: Thu Hiền

Bảo đảm quyền tài sản khi chung cư phải phá dỡ

Một trong những vấn đề được đặt ra trong quá trình sửa đổi Luật Nhà ở là tháo gỡ những vướng mắc kéo dài trong cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, nhất là khi công trình xuống cấp, không còn bảo đảm an toàn nhưng quá trình di dời, phá dỡ và xây dựng lại khó triển khai.

Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 đặt ra định hướng đối với chung cư xây dựng mới là quy định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn xây dựng công trình, gắn với bảo đảm quyền tài sản; khi hết thời hạn, chủ sở hữu được quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư theo quy định.

Trên cơ sở định hướng về vòng đời công trình và bảo đảm quyền tài sản này, dự thảo Luật Nhà ở tiếp tục hoàn thiện cơ chế xử lý nhà chung cư khi hết thời hạn sử dụng, thuộc diện phải phá dỡ, đồng thời dành riêng các quy định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Theo bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng), một trong những lý do khiến vấn đề thời hạn sử dụng nhà chung cư tiếp tục được đặt ra chính là yêu cầu tháo gỡ điểm nghẽn trong cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.

Thực tế, quá trình cải tạo các chung cư cũ gặp nhiều khó khăn, trong đó có tâm lý lo ngại quyền lợi bị ảnh hưởng khi công trình bị phá dỡ.

“Đây là một điểm nghẽn. Tình trạng này ảnh hưởng đến an toàn và tính mạng của người dân sinh sống tại các công trình”, bà Hằng nói.

Theo bà Hằng, dù đã có quy định về thời điểm phá dỡ, xây dựng lại chung cư nhưng nghĩa vụ của các chủ thể chưa được quy định cụ thể. Vì vậy, khi chủ đầu tư hoặc cơ quan quản lý nhà nước triển khai phá dỡ, việc thực hiện gặp khó khăn do người dân lo ngại quyền lợi của mình bị ảnh hưởng.

Ở chiều ngược lại, nếu không thể cải tạo những công trình đã xuống cấp, vấn đề không chỉ nằm ở chất lượng nhà ở mà còn tác động trực tiếp đến an toàn của cư dân, cũng như yêu cầu chỉnh trang đô thị.

Bà Hằng cho rằng nhiều người dân vẫn có tâm lý mặc định sẽ ở tại chung cư lâu dài và không muốn sửa chữa dù chất lượng công trình suy giảm theo thời gian. Tình trạng này không chỉ xuất hiện ở các chung cư cũ mà ngay cả chung cư cao cấp cũng có thể gặp phải.

“Nếu không đặt ra mốc thời gian về vòng đời dự án, chúng ta chưa định hướng được tâm lý người dân. Đồng thời, chúng ta cũng chưa tạo được yêu cầu đủ mạnh để các chủ đầu tư đặt chất lượng công trình lên ưu tiên cao trong quá trình triển khai”, bà Hằng cho biết.

Cách tiếp cận này cũng phần nào lý giải vì sao vấn đề thời hạn sử dụng nhà chung cư và cơ chế cải tạo, xây dựng lại được đặt trong cùng một chuỗi chính sách. Tuy nhiên, cần phân biệt rõ, hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế không đồng nghĩa ngay với việc quyền sở hữu căn hộ chấm dứt. Dự thảo Luật quy định riêng các trường hợp nhà chung cư phải phá dỡ và cơ chế xử lý quyền lợi của chủ sở hữu.

Theo cơ quan soạn thảo, việc sắp xếp, điều chỉnh địa giới hành chính và quy mô các phường cũng làm thay đổi phạm vi, quy mô và yêu cầu cải tạo, chỉnh trang đô thị, khu dân cư. Vì vậy, cần rà soát các quy định từ kế hoạch cải tạo, xây dựng lại chung cư đến phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, bố trí tạm cư, trình tự, thủ tục thực hiện dự án và ưu đãi đầu tư để bảo đảm tính khả thi.

Làm rõ từ bồi thường đến di dời, xây dựng lại

Dự thảo Luật Nhà ở mới nhất tiếp tục dành riêng Chương VII quy định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, bao quát từ trường hợp phải phá dỡ, nguyên tắc thực hiện dự án, cơ chế ưu đãi, lựa chọn chủ đầu tư đến bồi thường, tái định cư, di dời và cưỡng chế di dời.

Đáng chú ý, một trong những hướng sửa đổi được cơ quan soạn thảo xác định là làm rõ quyền và trách nhiệm của chủ sở hữu khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng và thuộc diện phải phá dỡ. Theo đó, chủ sở hữu được quyền tiếp tục sử dụng diện tích đất có nhà chung cư để tự thực hiện xây dựng lại nhà chung cư. Dự thảo đồng thời đơn giản hóa thủ tục lựa chọn chủ đầu tư nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp tham gia các dự án cải tạo, xây dựng lại.

Về bồi thường, Điều 91 dự thảo yêu cầu việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời phải bảo đảm công khai, minh bạch, khách quan. Diện tích căn hộ bố trí tái định cư không được thấp hơn diện tích căn hộ theo quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư.

Cải tạo chung cư cũ cần tạo tính khả thi về tài chính để thu hút doanh nghiệp tham gia. Ảnh: Internet

Riêng với nhà chung cư cũ, phương án bồi thường phải xác định hệ số K bồi thường diện tích căn hộ, giá đất để tính bồi thường nếu có và giá thuê nhà ở sau khi xây dựng lại nếu có.

Dự thảo cũng thiết kế cơ chế di dời tương ứng với tình trạng của công trình. Đối với trường hợp phải phá dỡ do sự cố, thiên tai hoặc kết cấu chịu lực chính của công trình xuất hiện tình trạng nguy hiểm tổng thể, có nguy cơ sập đổ, cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định di dời khẩn cấp và tổ chức đưa người dân đến chỗ ở tạm thời.

Với các trường hợp còn lại thuộc diện phải phá dỡ, việc di dời được thực hiện theo phương án bồi thường, tái định cư đã được phê duyệt. Quá thời hạn mà chủ sở hữu, người sử dụng không di dời thì cơ quan có thẩm quyền có thể ban hành quyết định cưỡng chế.

Như vậy, cơ chế được thiết kế không chỉ nhằm tạo căn cứ xử lý công trình xuống cấp mà còn phải giải quyết một vấn đề có tính quyết định đối với khả năng triển khai dự án: quyền lợi của người đang sở hữu căn hộ sẽ được xử lý như thế nào khi công trình phải phá dỡ và xây dựng lại.

Cần giải bài toán đồng thuận trước khi cưỡng chế di dời

Chính chuỗi quy định từ xác định chung cư phải phá dỡ, bồi thường - tái định cư đến di dời và cưỡng chế đang đặt ra một vấn đề pháp lý quan trọng: phương án bồi thường, tái định cư phải đạt mức đồng thuận nào của các chủ sở hữu trước khi được phê duyệt và trở thành căn cứ để di dời?

Luật sư, ThS. Phạm Thanh Tuấn cho rằng các khâu này có quan hệ chặt chẽ với nhau. Trong khi dự thảo quy định phương án bồi thường, tái định cư phải được phê duyệt và có thể trở thành căn cứ cho việc di dời, cưỡng chế di dời, vấn đề tỷ lệ đồng thuận của các chủ sở hữu đối với phương án lại cần tiếp tục được làm rõ.

Theo ông Tuấn, Điều 91 hoặc Điều 92 nên bổ sung nguyên tắc lấy ý kiến và quy định ngay tại Luật tỷ lệ đồng thuận tối thiểu của chủ sở hữu đối với phương án bồi thường, tái định cư trước khi cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Tỷ lệ này cần được thiết kế theo hướng vừa bảo đảm quyền tham gia quyết định của đa số chủ sở hữu đối với phương án tác động trực tiếp đến tài sản của họ, vừa tránh tình trạng một tỷ lệ nhỏ chủ sở hữu có thể làm đình trệ toàn bộ dự án. Luật sư Phạm Thanh Tuấn đề xuất có thể nghiên cứu cơ chế, tỷ lệ đồng thuận đang được áp dụng tại Hà Nội theo Nghị quyết số 66/2026/NQ-HĐND để xây dựng quy định chung.

Sau khi đạt tỷ lệ đồng thuận, hiệu lực của phương án đối với những người không đồng thuận cũng là vấn đề cần được xác định rõ. Ông Tuấn đặt vấn đề, giả sử phương án đạt tỷ lệ đồng thuận 51% và được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì phương án đó có hiệu lực đối với 49% chủ sở hữu còn lại hay không.

Theo ông, đây không đơn thuần là vấn đề về tỷ lệ biểu quyết mà liên quan trực tiếp đến căn cứ pháp lý thực hiện các bước tiếp theo, đặc biệt là di dời và cưỡng chế di dời.

Vấn đề này càng đáng chú ý khi đặt cạnh Điều 94 dự thảo. Với những trường hợp không thuộc diện phải di dời khẩn cấp, quyết định di dời được ban hành theo phương án bồi thường, tái định cư đã được phê duyệt; nếu quá thời hạn mà chủ sở hữu, người sử dụng không di dời thì cơ quan có thẩm quyền có thể quyết định cưỡng chế.

Như vậy, theo phân tích của luật sư Phạm Thanh Tuấn, cần làm rõ hơn mắt xích pháp lý giữa đồng thuận của chủ sở hữu - phê duyệt phương án bồi thường, tái định cư - di dời - cưỡng chế di dời.

Đối với trường hợp không thể đạt đồng thuận, ông Tuấn đề xuất sau khi đã tổ chức đối thoại, điều chỉnh phương án nhưng vẫn không đạt tỷ lệ cần thiết trong một thời hạn nhất định thì chuyển sang cơ chế Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án bằng vốn đầu tư công hoặc thu hồi đất để đấu giá quyền sử dụng đất, thay vì để dự án tiếp tục kéo dài.

Đây cũng là vấn đề xuất hiện trong quá trình lấy ý kiến dự thảo. Đoàn ĐBQH tỉnh Phú Thọ đề nghị tháo gỡ cơ chế đồng thuận, có phương án tái định cư linh hoạt và quy định rõ trách nhiệm của cơ quan nhà nước, chính quyền địa phương. Đoàn ĐBQH TP. Hà Nội cũng đề nghị làm rõ cơ chế đồng thuận của chủ sở hữu, tái định cư tại chỗ và tiêu chí lựa chọn chủ đầu tư. Cơ quan soạn thảo cho biết tiếp thu để nghiên cứu hoàn thiện dự thảo.

Tạo thêm dư địa để dự án khả thi

Bên cạnh bài toán đồng thuận, các ý kiến góp ý cho rằng cơ chế cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ còn phải giải quyết đồng thời hai vấn đề khác: đa dạng phương án bồi thường, tái định cư cho người dân và tạo tính khả thi về tài chính để thu hút doanh nghiệp tham gia.

Từ thực tiễn địa phương, Sở Xây dựng TP. Hải Phòng đề nghị mở rộng phương án giải quyết quyền lợi của người dân theo hướng có thể bồi thường bằng tiền hoặc hỗ trợ mua, thuê nhà ở xã hội từ quỹ nhà của địa phương. Cách tiếp cận này nhằm tạo thêm lựa chọn về chỗ ở cho người dân, đồng thời giảm áp lực phải bố trí quỹ đất để tái định cư tại chỗ.

UBND TP. Hà Nội lại đề nghị xác định cụ thể các tiêu chí định lượng đối với trường hợp chung cư phải phá dỡ, xây dựng lại; đồng thời nghiên cứu cơ chế bồi thường phù hợp giữa khu vực nội đô lịch sử và khu vực ngoài nội đô.

Ở góc độ doanh nghiệp xây dựng, Hiệp hội Nhà thầu Việt Nam đề nghị nghiên cứu tăng thêm các cơ chế ưu đãi đối với dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, đồng thời điều chỉnh quy định về lựa chọn nhà đầu tư để phù hợp với trường hợp thực hiện dự án theo hình thức BT.

Đáng chú ý, Hiệp hội đề nghị cho phép tăng chiều cao công trình để tạo thêm diện tích thương mại, dịch vụ, qua đó tăng tính khả thi về tài chính cho dự án; đồng thời phân cấp mạnh hơn cho địa phương trong phê duyệt quy hoạch chi tiết nhằm tạo thuận lợi cho quá trình triển khai. Cơ quan soạn thảo cho biết tiếp thu, nghiên cứu các nội dung này trong quá trình hoàn thiện dự thảo.

Những đề xuất trên cho thấy việc tháo gỡ điểm nghẽn cải tạo chung cư cũ không thể chỉ giải quyết ở một khâu. Nếu chỉ tạo cơ chế phá dỡ nhưng quyền lợi của cư dân chưa đủ rõ, quá trình di dời khó đạt đồng thuận. Nếu bồi thường, tái định cư được giải quyết nhưng phương án đầu tư không bảo đảm hiệu quả tài chính, việc thu hút doanh nghiệp tham gia cũng gặp khó khăn.

Ở chiều ngược lại, việc tăng khả năng khai thác thương mại của dự án cũng cần được đặt trong tổng thể quy hoạch, hạ tầng và khả năng đáp ứng của từng khu vực, nhất là những khu chung cư cũ nằm tại khu vực nội đô có mật độ dân cư cao.

Do đó, cơ chế cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ cần đồng thời giải được nhiều mắt xích: xác định rõ trường hợp phải phá dỡ; bảo đảm quyền tài sản; xây dựng phương án bồi thường, tái định cư khả thi; xác lập cơ chế đồng thuận và hiệu lực đối với các chủ sở hữu; đồng thời tạo đủ dư địa về quy hoạch, thủ tục và hiệu quả đầu tư để thu hút doanh nghiệp.

Đây cũng chính là điểm quyết định để việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ không chỉ dừng ở việc hoàn thiện quy định pháp luật mà có thể chuyển thành các dự án được triển khai trên thực tế.