Ngăn ngừa tín dụng bất động sản tăng nóng

Theo đó, chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng cho từng NHTM được tính theo công thức: điểm xếp hạng của NH (theo Thông tư 52/2018/TT-NHNN - đã sửa đổi, bổ sung, thang điểm khoảng 1-5) nhân với hệ số áp dụng chung năm 2026 là 2,6% (thấp hơn mức hệ số 3,5% của năm 2024 và 2025).

Do đó, nếu điểm xếp hạng không thay đổi, hạn mức tăng trưởng tín dụng đầu năm của các NH sẽ giảm gần 1 điểm % so với năm trước. Ví dụ, một NH đạt 5 điểm xếp hạng sẽ có hạn mức tăng trưởng tín dụng khoảng 13% so với dư nợ cuối năm 2025.

Tương tự các năm trước, NHNN giao toàn bộ chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng ngay từ đầu năm 2026. Điểm mới là các NHTM phải kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng trong 3 tháng đầu năm 2026 không vượt quá 25% chỉ tiêu cả năm, nhằm tránh tăng "nóng" sớm.

Đáng chú ý, NHNN cũng yêu cầu tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay bất động sản (BĐS) không vượt tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của chính NH đó so với cuối năm 2025. Nghĩa là, nếu NH có hạn mức tăng trưởng tín dụng chung 13% thì dư nợ cho vay BĐS cũng chỉ được tăng tối đa 13% so với cuối năm 2025.

Ví dụ, nếu năm 2025 dư nợ cho vay BĐS của NH là 100 tỉ đồng thì mức tối đa của năm 2026 chỉ được 113 tỉ đồng, tức tăng 13 tỉ đồng. NH vi phạm có thể dẫn đến giảm chỉ tiêu tín dụng chung. Yêu cầu này nhằm giảm rủi ro cho hệ thống NH, đặc biệt khi dư nợ cho vay BĐS đã tăng mạnh (33% năm 2023, 34% năm 2024, 31% đến tháng 9-2025), dẫn đến mất cân đối kỳ hạn, thanh khoản và nguy cơ nợ xấu gia tăng.

Thực tế, theo ghi nhận của phóng viên Báo Người Lao Động, trong vài tháng cuối năm 2025, dòng vốn chảy vào BĐS có dấu hiệu tăng nóng. Kết thúc năm 2025, tăng trưởng tín dụng của hệ thống NH đối với nền kinh tế đạt khoảng 19,1%, cao nhất trong nhiều năm trở lại đây. Trong đó, dư nợ cho vay BĐS chiếm tỉ trọng đáng kể, khoảng 20%-30% tổng dư nợ ở một số NHTM.

Theo TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, tín dụng BĐS năm 2025 ước tăng đến 22%, cao hơn nhiều so với mức tăng tín dụng bình quân toàn hệ thống. Trong đó, cho vay đầu tư kinh doanh BĐS tăng khoảng 24%, còn cho vay mua, sửa nhà tăng 14%-15%.

"Tỉ trọng dư nợ tín dụng BĐS chiếm khoảng 24% tổng dư nợ toàn nền kinh tế, là mức tương đối cao so với mặt bằng chung, trong đó cho vay đầu tư kinh doanh BĐS tăng nhanh. Chưa kể, nhiều DN BĐS đang đầu tư quá dàn trải, có DN cùng lúc làm 10-15 dự án, dòng tiền ở đâu? Nếu thị trường gặp vấn đề, trong bối cảnh lãi suất cao hơn, tín dụng bị kiểm soát chặt và dòng tiền không còn dễ dàng như trước, DN sẽ gặp khó" - TS Cấn Văn Lực nhìn nhận.

Ưu tiên vốn cho dự án tốt

Tại buổi trao đổi về bức tranh kinh tế Việt Nam và thế giới năm 2026, do NH Standard Chartered Việt Nam tổ chức ở TP HCM ngày 13-1, bà Nguyễn Thúy Hạnh, Tổng Giám đốc NH này, cho biết để kiểm soát rủi ro nợ xấu, NHNN định hướng là các NH tăng trưởng đều trong suốt cả năm, chứ không phải dồn cả 15% tăng trưởng vào quý I chẳng hạn. Đây là một điểm mới, rất tích cực.

Với tín dụng BĐS, Standard Chartered Việt Nam luôn chú ý hơn đến các rủi ro tiềm ẩn của thị trường - chứ không phải chỉ riêng năm nay. Nhưng trên thực tế, tăng trưởng tín dụng ở khu vực BĐS năm 2025 cao hơn nhiều so với năm trước. Vậy, làm cách nào để nền kinh tế và tín dụng vẫn tăng trưởng mà vẫn quản lý được rủi ro, đặc biệt là rủi ro từ BĐS?

"Tín dụng cần được định hướng vào các dự án BĐS có vai trò trọng yếu đối với nền kinh tế, bảo đảm chất lượng và phục vụ nhu cầu thực của người dân. Trọng tâm là các dự án BĐS trong khu công nghiệp, khu dân cư và nhất là nhà ở xã hội. Đây đều là những lĩnh vực có ý nghĩa quan trọng. Khi các NH ưu tiên vốn cho những dự án đáp ứng lợi ích của người dân và nền kinh tế, rủi ro tín dụng sẽ được kiểm soát ở mức hợp lý" - bà Nguyễn Thúy Hạnh nhận định.

Lãnh đạo một NHTM lớn tại TP HCM cho biết năm 2025, tăng trưởng tín dụng của NH đạt khoảng 18%, tương đương mặt bằng chung. Thời gian tới, NH này sẽ tập trung quản trị rủi ro, ưu tiên hợp tác với chủ đầu tư BĐS có năng lực tài chính mạnh, uy tín cao và dự án pháp lý rõ ràng.

Nhiều NHTM cũng sẽ cơ cấu lại tỉ lệ cho vay BĐS, tránh tập trung vốn quá lớn vào một vài dự án rủi ro cao. Tuy nhiên, các NHTM này đều khẳng định không hạn chế cho vay đối với dự án tốt, có nhu cầu thực tế, nhất là nhà ở xã hội, nhà ở cho người trẻ hoặc dự án phục vụ sản xuất - kinh doanh.

Lãi suất là một trong những yếu tố được cho là rào cản với thị trường BĐS. Lãnh đạo một phòng giao dịch NH cổ phần ở TP HCM cho biết lãi suất huy động dài hạn hiện xấp xỉ 7%/năm, đẩy lãi suất cho vay mua nhà lên khá cao, thấp nhất cũng 9%-10%/năm trong ngắn hạn. Khi tới giai đoạn thả nổi, lãi suất sẽ còn tăng tiếp nên người vay cũng cần cẩn trọng, cân nhắc hơn khi vay mua BĐS.

Theo ông Nguyễn Thế Minh, Giám đốc phân tích Công ty Chứng khoán Yuanta Việt Nam, chính sách tín dụng năm 2026 không phải là sự điều chỉnh thu hẹp đối với thị trường BĐS như những lo ngại ban đầu. Việc áp trần tốc độ tăng trưởng BĐS là bước đi kỹ thuật cần thiết để đưa thị trường này trở về trạng thái cân bằng sau một năm bùng nổ.

Thực tế, dòng vốn tuyệt đối vào BĐS năm 2026 vẫn duy trì ở mức cao, được Yuanta Việt Nam ước tính khoảng 749.000 tỉ đồng, bảo đảm đủ thanh khoản cho các hoạt động cơ bản. "Thị trường cần chuyển sự chú ý từ hạn mức tín dụng sang lãi suất. Mức lãi suất vay mua nhà 8%-9,5%/năm và cao hơn nữa sẽ làm chậm tốc độ giao dịch và thanh lọc các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao" - ông Thế Minh đánh giá.