Nguồn cung nhà ở phía Nam mở rộng theo không gian đô thị

Phối cảnh dự án căn hộ đang được mở bán tại khu vực Bình Dương (cũ). Ảnh: DN cung cấp.

Động lực lớn cho thị trường

Theo công bố tiêu điểm thị trường bất động sản Việt Nam quý IV/2025 ngày 13/01/2205 của CBRE, tổng nguồn cung mới tại TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận đạt hơn 28.600 căn. Trong đó, Bình Dương (cũ) đóng góp hơn 15.800 căn, chủ yếu là căn hộ và chiếm tới 99% cơ cấu sản phẩm tại địa phương này. TP. Hồ Chí Minh (cũ) ghi nhận gần 12.000 sản phẩm nhà ở mở bán mới, gồm khoảng 7.600 căn hộ và 4.400 căn nhà liền thổ; Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ) có hơn 800 căn nhà liền thổ.

Cùng với TP. Hồ Chí Minh, thị trường các tỉnh lân cận cũng ghi nhận nguồn cung cải thiện mạnh. Đồng Nai cung cấp gần 1.300 căn nhà ở; Long An (cũ) mở bán hơn 9.400 căn, tăng khoảng 2,1–2,2 lần so với năm trước. Thị trường bất động sản phía Nam vì vậy không chỉ tăng về quy mô nguồn cung mà còn đa dạng hơn về loại hình sản phẩm, đáp ứng nhu cầu của nhiều nhóm khách hàng.

Điều này cho thấy vai trò ngày càng quan trọng của các vùng mở rộng trong việc đáp ứng nhu cầu thị trường, trong bối cảnh khu vực lõi ngày càng hạn chế về quỹ đất, giá liên tục tăng và khó khăn trong các vấn đề pháp lý.

Bà Dương Thuỳ Dung – Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho biết, việc sáp nhập các tỉnh, thành phố cùng với đầu tư đồng bộ vào hạ tầng trọng điểm đang trở thành động lực lớn cho thị trường bất động sản, đặc biệt trong bối cảnh thành phố ngày càng khan hiếm quỹ đất. Ngoài ra, nguồn cung mới đang có dấu hiệu tăng trở lại, dù pháp lý chưa hoàn toàn được tháo gỡ, nhưng những nỗ lực của Chính phủ cho thấy sự quan tâm hàng đầu của Nhà nước đối với lĩnh vực này.

Báo cáo cập nhật thị trường và nguồn cung mới của CBRE Việt Nam

Điển hình là kế hoạch số hoá giao dịch bất động sản, với việc định danh tài sản dự kiến triển khai từ tháng 3/2026. Đây sẽ là bước tiến quan trọng giúp thị trường minh bạch hơn, hạn chế rủi ro và tạo nền tảng cho sự phát triển lành mạnh, bền vững, thay vì tình trạng đầu cơ ngắn hạn như trước đây.

Đáng chú ý, thị trường nhà ở phía Nam đang hưởng lợi rõ nét từ hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm như Vành đai 3, Vành đai 4, Sân bay quốc tế Long Thành, các tuyến cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, Bến Lức - Long Thành và mạng lưới metro mở rộng tại TP. Hồ Chí Minh. Các dự án này không chỉ tăng cường kết nối liên vùng mà còn mở ra dư địa phát triển các đô thị mới, củng cố niềm tin vào triển vọng tăng trưởng trung và dài hạn của thị trường.

Bài toán phát triển bền vững

Nguồn cung nhà thấp tầng tại TP. Hồ Chí Minh được dự báo tiếp tục cải thiện trong trung hạn nhờ các dự án đô thị mới tại khu Đông và khu Nam. Năm 2026, thị trường dự kiến có khoảng 5.500 sản phẩm mở bán, sau đó tăng dần và có thể vượt 15.000 căn vào năm 2028. Phần lớn nguồn cung đến từ các đại đô thị do các chủ đầu tư lớn như Tập đoàn Vingroup, Masterise, GS E&C… triển khai.

Song song với việc mở rộng không gian đô thị, theo các chuyên gia, mô hình phát triển gắn với giao thông công cộng (TOD) và các khu đô thị xanh đang trở thành hướng đi chủ đạo. Người mua ngày càng quan tâm đến khả năng kết nối metro, đường vành đai và hệ thống hạ tầng xã hội tại khu vực dự án, thay vì chỉ tập trung vào giá bán.

Nhận định về triển vọng năm 2026, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt – Giám đốc Bất động sản Nhà ở CBRE Việt Nam cho rằng, hạ tầng sẽ tiếp tục là yếu tố then chốt định hình thị trường tại cả TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội. Mô hình đô thị đa trung tâm, phát triển dọc theo các tuyến metro và đường vành đai sẽ ngày càng rõ nét. Trong bối cảnh mặt bằng giá đã ở mức cao, chất lượng sản phẩm, quản lý vận hành, khả năng kết nối và khai thác thực tế sẽ trở thành tiêu chí quan trọng hàng đầu đối với cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư.

Tuy nhiên, xu hướng lãi suất có dấu hiệu tăng trở lại sẽ khiến thị trường thận trọng hơn. Điều này buộc các chủ đầu tư phải thay đổi chiến lược, không chỉ dựa vào giá bán hay ưu đãi thanh toán, mà cần chứng minh được giá trị sử dụng dài hạn và khả năng ở thực của dự án.