HoREA: Ưu tiên thí điểm dự án nhà ở thương mại giá bán trên dưới 2 tỷ đồng

Nhằm hoàn thiện dự thảo Nghị quyết về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất, HoREA bổ sung điểm e (mới) vào khoản 1 Điều 3 của dự thảo với nội dung ưu tiên giải quyết đối với dự án thí điểm để thực hiện dự án nhà ở thương mại giá vừa túi tiền phù hợp với tình hình thực tế của địa phương để thông qua việc thực hiện Nghị quyết thí điểm của Quốc hội sẽ thúc đẩy việc cấu trúc lại thị trường bất động sản, cơ cấu lại sản phẩm nhà ở đang lệch về phân khúc nhà ở cao cấp và rất thiếu nhà ở thương mại giá vừa túi tiền để thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Theo đó, Hiệp hội đề nghị ưu tiên giải quyết đối với dự án thí điểm để thực hiện dự án nhà ở thương mại giá vừa túi tiền là loại nhà có giá bán khoảng trên dưới 2 tỷ đồng, ví dụ tại các đô thị đặc biệt có thể là loại nhà có giá bán không quá 3 tỷ đồng; tại các đô thị loại I có thể là loại nhà có giá bán không quá 2.5 tỷ đồng; tại các đô thị loại II, III có thể là loại nhà có giá bán dưới 2 tỷ đồng.

Cần ưu tiên giải quyết đối với dự án thí điểm để thực hiện dự án nhà ở thương mại giá vừa túi tiền phù hợp với tình hình thực tế của địa phương, bởi lẽ có những địa phương không có tình trạng “lệch pha” sản phẩm nhà ở thì không cần thiết phải ưu tiên giải quyết đối với dự án thí điểm để thực hiện dự án nhà ở thương mại giá vừa túi tiền, nhưng đối với một số đô thị lớn đang có tình trạng “lệch pha” sản phẩm nhà ở như TPHCM và Hà Nội thì rất cần thiết phải ưu tiên giải quyết đối với dự án thí điểm để thực hiện dự án nhà ở thương mại giá vừa túi tiền.

Khống chế quy mô đất ở trong các dự án thực hiện thí điểm để tránh tình trạng đầu cơ

Bên cạnh đó, HoREA đánh giá cao các tiêu chí lựa chọn dự án thực hiện thí điểm, đặc biệt là tiêu chí tổng diện tích đất ở trong các dự án thực hiện thí điểm không vượt quá 30% của phần diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch (so với hiện trạng sử dụng đất ở) theo phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai trong quy hoạch tỉnh thời kỳ 2021 - 2030 đã được phê duyệt là cần thiết và phù hợp với tính chất của Nghị quyết thí điểm của Quốc hội.

Trước hết đây là Nghị quyết thí điểm của Quốc hội được thực hiện trên phạm vi toàn quốc thì cần thiết phải khống chế quy mô tổng diện tích đất ở trong các dự án thực hiện thí điểm không vượt quá 30% của phần diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch, mà kỳ quy hoạch sử dụng đất là 10 năm theo quy định của Luật Đất đai 2024, trong đó thì phần diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch sẽ được khoanh vùng theo quy hoạch sử dụng đất của địa phương và phải phù hợp với quy hoạch đô thị, nông thôn và còn phải phù hợp với Chương trình, Kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương được HĐND tỉnh thông qua.

HoREA nhận thấy, quy định tiêu chí tổng diện tích đất ở trong các dự án thực hiện thí điểm không vượt quá 30% của phần diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch sẽ giúp không để xảy ra tình trạng nhà đầu tư lợi dụng Nghị quyết thí điểm để mua gom đất nông nghiệp tràn lan hoặc lấy đất trồng lúa để làm dự án nhà ở thương mại, bởi lẽ Luật Đất đai 2024 đã quy định rất chặt chẽ về quy hoạch đất trồng lúa và cơ chế bảo vệ đất lúa rất nghiêm ngặt để bảo đảm an ninh lương thực quốc gia, đồng thời tại điểm c khoản 3 Điều 127 Luật Đất đai 2024 cũng đã quy định điều kiện sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất yêu cầu nhà đầu tư phải có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh về việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.

Mặt khác, căn cứ Nghị quyết ngày 16/06/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng chủ trương thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất đã xác định 2 phương thức chủ yếu để nhà đầu tư tiếp cận đất đai là thông qua đấu giá, đấu thầu.

Theo đó, Nghị quyết thí điểm cho phép nhà đầu tư được thực hiện phương thức tiếp cận đất đai thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác không phải là đất ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại với hạn mức 30% diện tích đất ở trong kỳ quy hoạch sử dụng đất là cần thiết và phù hợp với chủ trương trên của Ban Chấp hành Trung ương Đảng.