Hạ tầng định hình lại bản đồ thị trường nhà ở Hà Nội

Với Quy hoạch tầm nhìn 100 năm và hệ thống hạ tầng đang được đẩy mạnh, không gian đô thị và nhà ở Hà Nội đang từng bước mở rộng ra ngoài khu vực lõi. Ảnh: Thu Hiền

Hạ tầng mở rộng bản đồ lựa chọn nhà ở

Thị trường nhà ở Hà Nội đang đứng trước những thay đổi lớn khi quy hoạch và hạ tầng giao thông đồng thời mở ra những không gian phát triển mới. Với định hướng phát triển theo mô hình đa cực, gồm 9 cực tăng trưởng và 9 hành lang phát triển, không gian đô thị và nhà ở đang từng bước mở rộng ra ngoài khu vực lõi.

Theo Savills, giai đoạn 2026-2027 được kỳ vọng sẽ ghi nhận tác động rõ nét từ việc hoàn thiện các tuyến Vành đai 3,5, Vành đai 4 cùng nhiều cây cầu mới như Tứ Liên, Trần Hưng Đạo, Thượng Cát, Vân Phúc, Ngọc Hồi, Mễ Sở, Hồng Hà.

Đến giai đoạn 2028-2029, lợi ích từ hạ tầng được dự báo tiếp tục lan tỏa sang các cực tăng trưởng phía Tây, Tây Nam và phía Nam. Xa hơn, tới năm 2030, khi các tuyến metro, Vành đai 5 và định hướng phát triển Khu công nghệ cao Hòa Lạc được hiện thực hóa, các khu vực ngoài trung tâm được kỳ vọng sẽ thu hút thêm dân cư, việc làm và các hoạt động kinh tế.

Với việc Hà Nội ưu tiên phát triển hạ tầng, nhu cầu bất động sản được thúc đẩy trong ngắn hạn, đồng thời tạo nền tảng cho tăng trưởng dài hạn. Các dự án hạ tầng trọng điểm cũng mở ra cơ hội tiếp cận nhà ở tại các khu vực vùng ven và thị trường lân cận.

Tác động của hạ tầng đã bắt đầu thể hiện trên thị trường. Theo Savills, các dự án nằm dọc tuyến Metro số 2A và Metro số 3 cũng ghi nhận xu hướng giảm giá, song mức giảm thấp hơn so với mặt bằng chung của thị trường. Diễn biến này cho thấy lợi thế kết nối đang góp phần giúp các dự án duy trì giá tốt hơn trong giai đoạn thị trường điều chỉnh.

Đồng thời, việc hoàn thiện hệ thống hạ tầng kết nối giữa Hà Nội và Hưng Yên đang mở rộng phạm vi lựa chọn nhà ở của người dân và thúc đẩy cạnh tranh nguồn cung giữa hai thị trường.

Nửa đầu năm 2026, nguồn cung căn hộ mới tại Hưng Yên đạt quy mô tương đương Hà Nội, trong khi lượng giao dịch bằng khoảng 90% thị trường Thủ đô. Đáng chú ý, mặt bằng giá tại Hưng Yên chỉ bằng khoảng 60% Hà Nội, tạo lợi thế đáng kể về khả năng tiếp cận đối với người mua.

Trong thời gian tới, lợi thế này được kỳ vọng tiếp tục được củng cố nhờ sự hoàn thiện của các tuyến Vành đai 3,5, Vành đai 4 cùng hàng loạt công trình kết nối như cầu Thượng Cát, Hồng Hà, Ngọc Hồi và Mễ Sở. Mạng lưới hạ tầng mới không chỉ tăng cường kết nối giữa Hà Nội với Hưng Yên mà còn mở rộng không gian phát triển đô thị về phía Đông.

Trước đó, trao đổi với Tạp chí Kinh tế - Tài chính về tác động của Quy hoạch Thủ đô tầm nhìn 100 năm đối với thị trường bất động sản Hà Nội, TS. Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu, đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho rằng, cùng với sự phát triển của hạ tầng, cách nhìn nhận về giá trị bất động sản cũng sẽ thay đổi.

Theo ông Lượng, trước đây thị trường thường đề cao yếu tố “nhất vị trí”, khi giá trị bất động sản chủ yếu được quyết định bởi khoảng cách tới khu vực trung tâm. Trong điều kiện hạ tầng giao thông còn hạn chế, người dân thường ưu tiên lựa chọn nơi ở gần nơi làm việc để giảm thời gian di chuyển.

Tuy nhiên, khi Hà Nội thực hiện quy hoạch với tầm nhìn 100 năm, giá trị bất động sản trong tương lai sẽ không còn chỉ được xác định bởi vị trí địa lý mà là tổng hòa của khả năng kết nối hạ tầng, chất lượng không gian sống, tiêu chuẩn phát triển xanh, mức độ ứng dụng công nghệ và hệ thống tiện ích của khu đô thị. Những yếu tố như ESG, AI, IoT cũng sẽ ngày càng trở thành cấu phần quan trọng trong việc hình thành giá trị bất động sản.

“Một thay đổi rất đáng chú ý là người dân sẽ không còn quan tâm nhiều đến câu hỏi ‘ở cách trung tâm bao xa?’, mà sẽ quan tâm ‘mất bao lâu để di chuyển?’”, ông Lượng nhận định.

Theo TS. Trần Xuân Lượng, đây cũng là giá trị của mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD). Khi hệ thống metro và giao thông công cộng được đầu tư đồng bộ, khoảng cách địa lý sẽ không còn là rào cản lớn; các đô thị vệ tinh có điều kiện phát triển mạnh hơn, đồng thời góp phần giảm áp lực lên khu vực nội đô.

Nguồn cung mới mở ra chu kỳ phát triển tiếp theo

Theo nghiên cứu của Savills, nguồn cung nhà ở tại Hà Nội được kỳ vọng tiếp tục mở rộng trong thời gian tới nhờ sự tham gia của các đại đô thị mới cùng các chính sách hỗ trợ phát triển thị trường.

Đối với phân khúc căn hộ, dự kiến có 22 dự án mới mở bán trong thời gian còn lại của năm 2026, cung cấp khoảng 13.700 căn ra thị trường.

Ở phân khúc biệt thự và nhà liền kề, nguồn cung tương lai cũng được đánh giá tích cực khi đến từ cả các dự án hiện hữu và dự án mới. Savills dự báo gần 6.000 căn sẽ được mở bán trong phần còn lại của năm 2026, tiếp theo là khoảng 28.000 căn trong giai đoạn 2027-2029.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội cho biết, thị trường nhà ở Hà Nội đang bước vào giai đoạn chuyển tiếp khi các yếu tố ngắn hạn và dài hạn cùng tác động đến quyết định của người mua.

Trong ngắn hạn, khả năng chi trả vẫn là thách thức lớn nhất khi mặt bằng giá nhà ở duy trì ở mức cao, trong bối cảnh nguồn cung vừa túi tiền còn hạn chế. Điều này khiến thanh khoản trên thị trường căn hộ và nhà ở thấp tầng có xu hướng chậm lại so với giai đoạn trước.

Bên cạnh yếu tố lãi suất và tín dụng, việc hàng loạt quy hoạch và dự án hạ tầng lớn được công bố cũng khiến nhiều người mua có tâm lý thận trọng hơn, dành thời gian đánh giá những thay đổi về kết nối và tiềm năng phát triển của từng khu vực trước khi đưa ra quyết định.

Trong dài hạn, chuyên gia của Savills cho rằng thị trường đang xuất hiện những nền tảng tích cực cho chu kỳ phát triển tiếp theo. Quy hoạch Thủ đô, quá trình mở rộng không gian đô thị cùng việc đẩy nhanh triển khai các tuyến vành đai, cầu và hệ thống giao thông kết nối đang tạo điều kiện để Hà Nội phát triển theo mô hình đa cực, mở rộng ra nhiều khu vực ngoài trung tâm.

Khi hạ tầng được hoàn thiện, quỹ đất phát triển sẽ được mở rộng, tạo cơ hội hình thành các khu đô thị quy mô lớn với cơ cấu sản phẩm đa dạng hơn, thay vì tập trung chủ yếu tại các khu vực lõi như trước đây.

Đồng thời, sự quan tâm ngày càng lớn đối với nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền và đặc biệt là nhà ở cho thuê được kỳ vọng giúp thị trường phục vụ tốt hơn nhu cầu ở thực của người dân.

Theo bà Hằng, việc mở rộng quỹ đất, triển khai các dự án quy mô lớn và định hướng tín dụng riêng cho các phân khúc này có thể tạo thêm nguồn cung cho những nhóm đối tượng đang gặp khó khăn trong tiếp cận nhà ở.

Trong tương lai, các mô hình phát triển tích hợp giữa nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc đáp ứng nhu cầu dân cư, đồng thời góp phần hỗ trợ sự phát triển bền vững của thị trường nhà ở Hà Nội.