Giá đất cao su dự báo tăng trước nhu cầu đất cho các khu công nghiệp miền Nam?

Theo báo cáo ngày 11/03/2024 về ngành bất động sản khu công nghiệp (KCN) của SSI Research, nguồn cung các KCN miền Nam giai đoạn 2021-2030 phần lớn đến từ đất cao su.

Cụ thể, theo Quy hoạch các KCN Đồng Nai, diện tích KCN được Thủ tướng Chính phủ phê dụng sử dụng đất cao su chuyển đổi là 6,760ha (chiếm 91% tổng diện tích) đến 2025 và 2,000ha giai đoạn 2025-2030 (chiếm 48% tổng diện tích).

Đồng thời, diện tích đất cao su chuyển sang KCN trong giai đoạn đến 2025 của Bình Dương và Bình Phước, Bà Rịa Vũng Tàu ước lần lượt 3,084ha, 2,994ha và 3,933ha.

Việc chuyển đổi đất cao su sang làm KCN có các lợi thế như diện tích đất liền thửa lớn, đền bù giải phóng mặt bằng nhanh khi hành lang pháp lý về định giá đất được hướng dẫn rõ ràng, làm cơ sở cho việc xác định giá chuyển nhượng và chi phí san lấp mặt bằng thấp do vùng đất có độ cứng cao.

Do vậy, SSI Research cho rằng chuyển đổi đất cao su sang làm KCN sẽ giúp cung cấp nguồn cung mới trong bối cảnh tỷ lệ lấp đầy tại các KCN phía Nam như Đồng Nai, Bình Dương đạt trên 93%.

SSI Research cũng chỉ ra những công ty có diện tích chuyển đổi lớn như Cao su Đồng Nai (Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam (HOSE: GVR) nắm giữ 100%), Cao su Đồng Phú (HOSE: DPR, GVR nắm giữ 55.81%), Cao su Phước Hòa (HOSE: PHR, GVR nắm giữ 66.62%), Cao su Tân Biên (UPCoM: RBT, GVR nắm giữ 98.46%), Cao su Bà Rịa (UPCoM: BRR, GVR nắm giữ 97.47%), Cao su Phú Riềng (GVR nắm giữ 100%), Cao su Dầu Tiếng (GVR nắm giữ 100%).

Phương pháp nào phù hợp để xác định giá đền bù trồng cây cao su?

Theo Luật Đất đai 2024 sẽ được áp dụng từ 2025, định giá đất trồng cây lâu năm sẽ được định giá dựa trên 4 phương pháp gần với giá giao dịch thị trường.

Nhóm phân tích SSI Research cho rằng phương pháp thu nhập phù hợp nhất với xác định giá đền bù trồng cây cao su bao gồm các yếu tố như doanh thu từ khai thác vườn cây trong 3 năm gần nhất; chi phí khai thác vườn cây trong 3 năm gần nhất; tỷ lệ chiết khấu theo lãi suất tiền gửi bình quân kỳ hạn 12 tháng của các ngân hàng Nhà nước nắm giữ trên 50%.

Bên cạnh đó, SSI Research cũng thực hiện so sánh các giao dịch đền bù đất trên cây cao su trong quá khứ tại các dự án như VSIP 3 – Bình Dương (đơn giá đền bù 2.5 tỷ đồng/ha), Nam Tân Uyên 3 - Bình Dương (đơn giá đền bù 2.5 tỷ đồng), Minh Hưng 3 – Bình Phước (đơn giá đền bù 1.5 tỷ đồng/ha), KCN Hiệp Thạnh – Tây Ninh (đơn giá đền bù 1.3 tỷ đồng/ha) làm cơ sở cho xác định tiền đền bù đất trên cây cao su cho các giao dịch sau.

Theo SSI Research, chi phí đền bù đất trồng cây cao su bao gồm 2 thành tố là giá bồi thường cây cao su thực hiện theo mức quy định của UBND tỉnh; và hỗ trợ các loại (gồm hỗ trợ tài sản trên đất, hỗ trợ chi phí đầu tư vào đất còn lại, hỗ trợ chế độ trợ cấp ngừng việc và hỗ trợ đảm bảo có chỗ ở, ổn định đời sống, sản xuất và công bằng với người có đất bị thu hồi). Trong đó, chi phí hỗ trợ chiếm 70-80% tổng chi phí đền bù đất trên cây cao su.

Dựa vào các giao dịch hiện tại và trao đổi với các doanh nghiệp trong ngành, SSI Research dự báo chi phí đền bù đất trồng cây cao su dự kiến có thể tăng 30-50% so với chi phí các giao dịch trong quá khứ và áp dụng theo các phương pháp định giá từ Luật đất đai sửa đổi.

Do đó, với việc chi phí đền bù giải phóng mặt bằng tăng, SSI Research nhận định biên lợi nhuận gộp các KCN mới có thể giảm về mức 25-30% so với mức hơn 42% các dự án hiện đang hoạt động.