Dự thảo Luật Nhà ở bỏ khái niệm “chung cư có thời hạn”

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) mới nhất điều chỉnh khá rõ quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư. Ảnh: Thu Hiền

Theo cơ quan soạn thảo, Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan định hướng đối với chung cư xây dựng mới là quy định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn xây dựng công trình, nhưng phải gắn với bảo đảm quyền tài sản; chủ sở hữu căn hộ được quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư theo quy định khi hết thời hạn.

Cơ quan soạn thảo cũng xác định dự thảo phải bảo đảm người dân được tiếp cận chỗ ở ổn định, lâu dài, an toàn; đồng thời rà soát cơ chế cải tạo, xây dựng lại, bồi thường, tái định cư và quản lý phần sở hữu chung, sở hữu riêng trong nhà chung cư.

Liên quan đến vấn đề này, một trong những thay đổi đáng chú ý trong dự thảo Luật Nhà ở ngày 9/9/2026 là việc không còn sử dụng khái niệm “chung cư có thời hạn” trong phần giải thích từ ngữ, đồng thời điều chỉnh khá rõ quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư.

Trước đó, tại dự thảo ngày 7/8/2026, khoản 13 Điều 2 quy định: “Chung cư có thời hạn là chung cư được xác định thời hạn sử dụng theo quy định pháp luật về xây dựng”. Tuy nhiên, trong dự thảo mới nhất ngày 9/9, khái niệm này đã được bỏ.

Mặc dù vậy, việc bỏ thuật ngữ này không đồng nghĩa với việc bỏ quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư. Ngược lại, Điều 84 của dự thảo mới tiếp tục dành riêng để quy định vấn đề này nhưng được thiết kế lại so với bản tháng 8/2026.

Ở dự thảo Luật trước đó, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế căn cứ kết luận kiểm định theo quy định của pháp luật về xây dựng. Thời hạn theo hồ sơ thiết kế phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền.

Đáng chú ý, bản dự thảo này quy định khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế, hoặc chưa hết thời hạn nhưng bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu và người sử dụng thì phải thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng công trình. Điều 84 khi đó còn có riêng một khoản quy định việc công bố nhà chung cư hết thời hạn sử dụng.

Tại dự thảo mới, cách tiếp cận được điều chỉnh. Khoản 1 Điều 84 quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định và nêu trong hồ sơ thiết kế xây dựng của công trình theo pháp luật về xây dựng. Khoản 2 quy định thời hạn này được tính từ khi nhà chung cư được đưa vào khai thác, sử dụng.

Thay đổi rõ hơn nằm ở cách xử lý công trình trước và sau khi hết thời hạn thiết kế.

Theo khoản 3 Điều 84 mới, trường hợp nhà chung cư chưa hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế nhưng bị hư hỏng, xảy ra sự cố công trình, có nguy cơ sập đổ hoặc không bảo đảm an toàn thì phải sửa chữa, khắc phục để bảo đảm thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế.

Nếu việc sửa chữa, khắc phục không thể bảo đảm được thời hạn sử dụng ban đầu, thời hạn sử dụng công trình phải được xác định lại theo hồ sơ thiết kế sửa chữa, cải tạo.

Đối với nhà chung cư đã hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế, khoản 4 không còn quy định theo hướng đương nhiên phải tiến hành kiểm định ngay tại Điều 84 như bản tháng 8, mà quy định việc xử lý được thực hiện theo Luật Nhà ở và pháp luật về xây dựng. Quy định về “công bố nhà chung cư hết thời hạn sử dụng” tại Điều 84 trước đó cũng không còn trong bản dự thảo ngày 9/9.

Như vậy, điểm mới của dự thảo Luật không phải là loại bỏ “thời hạn sử dụng chung cư”, mà là bỏ khái niệm pháp lý riêng “chung cư có thời hạn” và thiết kế lại cơ chế xác định, xử lý thời hạn sử dụng của công trình.

Dự thảo cũng tách bạch thời hạn sử dụng công trình với quyền tài sản của chủ sở hữu căn hộ. Theo khoản 4 Điều 14, quyền sở hữu đối với căn hộ và phần diện tích khác trong nhà chung cư được xác lập đến khi nhà chung cư phải phá dỡ theo Điều 85.

Sau khi phá dỡ, quyền lợi gắn với đất tiếp tục được xử lý tại khoản 5 Điều 91: đối với nhà chung cư không phải chung cư cũ, chủ sở hữu có quyền tiếp tục sử dụng diện tích đất có nhà chung cư để xây dựng lại; nếu không đóng góp kinh phí xây dựng lại thì được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất theo tỷ lệ phần quyền sử dụng đất.