Bất động sản TP HCM vẫn tăng trưởng âm

Sở Xây dựng TP HCM vừa công bố báo cáo cho biết, 6 tháng đầu năm nay, hoạt động thị trường bất động sản tăng trưởng âm (giảm 11,58%) so với cùng kỳ trong khi quý I cũng giảm 16,2%. Doanh thu từ hoạt động kinh doanh này giảm 8,3% so với cùng kỳ.

Tuy đà giảm quý II có dấu hiệu chậm lại so với các tháng đầu năm, thị trường bất động sản vẫn còn đối mặt với rất nhiều khó khăn. Số doanh nghiệp lập mới ít hơn một nửa so với cùng kỳ, còn 689 công ty. Vốn đăng ký cũng giảm 64%, còn 26.750 tỷ đồng.

Thành phố chỉ có 8 dự án đủ điều kiện huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai với 6.313 căn, giảm 33,3% so với 6 tháng đầu năm 2022.

Nửa năm qua, thành phố chỉ có 2 dự án nhà ở thương mại được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư, nhưng có đến 62 dự án không đáp ứng đủ điều kiện làm chủ đầu tư do vướng mắc pháp lý theo quy định của Luật Nhà ở và Luật Đầu tư. 55 dự án trong số đó đang xem xét giải quyết thủ tục chấp thuận đầu tư. Đây là điểm nghẽn dẫn đến thiếu hụt nguồn cung nhà ở, nhất là thiếu hụt nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá vừa túi tiền trên địa bàn.

Bên cạnh chỉ số ngành ảm đạm, khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản cũng chồng chất. Ghi nhận của chúng tôi cuối tháng 7 cho thấy, nhiều công ty địa ốc vẫn chật vật cầm cự trong tình trạng tăng trưởng âm.

Chủ tịch một công ty bất động sản, trụ sở tại quận Bình Thạnh và đang có dự án tại TP Thủ Đức, chia sẻ 12 tháng qua doanh thu bằng không, nợ vẫn tăng hàng ngày và tăng trưởng bị âm từ quý II/2022 đến quý III năm nay. Ông tiết lộ phải bán giảm giá 50%, thậm chí cầm cố tài sản cá nhân để giúp công ty trả nợ. Trong khi trái phiếu đến hạn, ông phải đàm phán bán rẻ dự án cho trái chủ nhưng chưa xử lý dứt điểm vì bị ép giá đến 60%.

"Sau đợt giảm một nửa lương hồi năm ngoái người lao động đã nghỉ việc hơn 80%, song dù vậy hiện công ty vẫn nợ lương nhân viên 3 quý liền, công ty chưa biết xoay xở thế nào đến cuối năm nay", ông nói.

Một doanh nghiệp bất động sản có trụ sở tại quận 3, TP HCM cũng trong cảnh chồng chất khó khăn. Trưởng bộ phận công nợ của đơn vị này thừa nhận, từ năm 2022 đến nay công ty phải giảm giá bán dần các tài sản nhưng đến giữa năm 2023 tình trạng khó khăn đến mức "chạy 5-7 tỷ đồng tiền mặt cũng không ra".

"Lãnh đạo công ty phải đích thân chạy nợ, xin khất nợ trong khi tài sản bán rẻ không có thanh khoản", ông cho hay.

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho biết, đến tháng 7, thị trường thành phố vẫn còn nhiều khó khăn thách thức. Sức mua hiện rất yếu dẫn đến tình trạng doanh nghiệp tiếp tục bị thiếu dòng tiền, bị sụt giảm thanh khoản thậm chí bị mất thanh khoản. Đa số các doanh nghiệp địa ốc cũng đang bị nghẽn các nguồn vốn khác như bị tắc nguồn vốn trái phiếu doanh nghiệp hoặc bị tắc nguồn vốn huy động từ khách hàng.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết tình trạng này không chỉ là tin xấu cho ngành địa ốc mà còn ảnh hưởng đến đà hồi phục kinh tế của thành phố. Ông Châu đánh giá, đà giảm tăng trưởng đang có dấu hiệu chậm lại nhưng chưa đủ để lạc quan. Ông cho rằng nếu việc nới lỏng cho phép được tiếp cận nguồn vốn tín dụng từ giữa quý III sẽ là chiếc phao cứu sinh với các doanh nghiệp bất động sản những tháng cuối năm.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc R&D DKRA Group, cho biết nửa năm qua thị trường vẫn chưa thoát khỏi mạch giảm, thanh khoản yếu. Đầu quý III chưa xuất hiện các tín hiệu nào đủ mạnh để kỳ vọng vào cơ hội hồi phục. Ông Thắng dự báo sang năm 2024, phân khúc bất động sản tiêu dùng như nhà ở phục vụ nhu cầu ở thật (giá dưới 50 triệu đồng một m2) và nhà ở xã hội phục vụ người có thu nhập thấp an cư có thể sẽ thu hút sự quan tâm của thị trường nhưng nhóm bất động sản đầu cơ vẫn sẽ trầm lắng.

Theo ông Thắng, để thị trường hồi phục mạnh mẽ trở lại cần 3 "chìa khóa". Thứ nhất, kinh tế vĩ mô phải tăng trưởng tốt trở lại. Thứ hai, vấn đề pháp lý dự án phải được giải quyết triệt để các vướng mắc hiện nay để đẩy mạnh nguồn cung nhất, đặc biệt phân khúc nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội. Bên cạnh đó, phải giải quyết dứt điểm "quả bom hẹn giờ" pháp lý của một số doanh nghiệp bất động sản top đầu ổn thỏa.

Chìa khóa thứ ba là vấn đề nguồn vốn: bao gồm nguồn vốn từ ngân hàng lãi suất cho vay giảm hơn nữa dưới 9% một năm với điều kiện cho vay được nới lỏng so với hiện nay. Trái phiếu doanh nghiệp cũng là vấn đề quan trọng cần giải quyết triệt để. Hiện nay trái phiếu doanh nghiệp bất động sản còn khá lớn, Thông tư 08 ban hành vừa qua, theo ông, chỉ giúp doanh nghiệp có thời gian tái cấu trúc. Sau 2 năm gia hạn với trái chủ, vấn đề nguồn để trả nợ vẫn là ẩn số.

Chuyên gia này nhận định, cuối tháng 9, đầu tháng 10 sẽ là mốc gần nhất để kiểm tra lại vùng kháng cự của lực cầu trên thị trường bất động sản khi lãi suất tiết kiệm hạ và lãi suất cho vay điều chỉnh, cửa tín dụng nới dần.

"Thời điểm giao thoa cuối quý III đầu quý IV sẽ bước sang mùa cao điểm bán hàng của thị trường địa ốc chính là phép thử quan trọng với cơ hội phục hồi tăng trưởng của bất động sản", ông Thắng nói.