Vì sao có tiền mà không giải ngân được gói tín dụng 120.000 tỷ đồng?

Sau gần 4 tháng triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng hỗ trợ chủ đầu tư và người mua nhà ở dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, mới có khoảng 95 tỷ đồng được giải ngân và 950 tỷ đồng cam kết cho vay.

Tiến độ này là quá chậm so với kỳ vọng. Nguyên nhân chậm trễ được giới chuyên gia nhìn nhận đến từ nhiều phía, từ thủ tục pháp lý, lãi suất...

“Ế” vì lãi suất cao

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh cho rằng gói tín dụng 120.000 tỷ đồng không phải là gói tín dụng ưu đãi nhà ở xã hội. Bởi lẽ, nếu là gói tín dụng ưu đãi nhà ở xã hội thì phải đảm bảo 2 tiêu chí.

Thứ nhất, lãi suất thấp dành cho chủ đầu tư và người mua, thuê mua nhà ở xã hội quy định thường bằng 50% mức lãi suất cho vay thương mại, như quy định mức lãi suất ưu đãi hiện nay là 4,8%-5%/năm và mức lãi suất ưu đãi này được xác định hàng năm.

Thứ hai, thời hạn vay ưu đãi dài hạn, như Nghị định 49/2021/NĐ-CP quy định thời hạn vay ưu đãi tối đa 25 năm áp dụng cho cho người mua, thuê mua nhà ở xã hội và 5 năm đối với chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội.

“Trong khi đó, Ngân hàng Nhà nước quy định lãi suất 8,2%/năm áp dụng cho người mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở thuộc dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư… vẫn là quá cao so với khả năng tài chính của đối tượng là người có thu nhập thấp,” ông Châu cho hay.

Ông Châu dẫn chứng, chẳng hạn, căn hộ nhà ở xã hội có giá 1 tỷ đồng, thanh toán trước 20% là 200 triệu đồng và được vay 80% là 800 triệu đồng. Với lãi suất 8,2%/năm, chỉ riêng việc trả lãi vay năm đầu tiên người vay phải trả bình quân 5,46 triệu đồng/tháng đồng thời còn phải trả một phần nợ gốc.

Còn với mức lãi suất 8,7%/năm áp dụng cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư lại khá phù hợp và có tác động tích cực đối với các chủ đầu tư khi hiện nay, lãi suất vay rất cao, có thể lên đến 12%-13%/năm.

Một số chuyên gia cũng cho rằng Ngân hàng Nhà nước quy định các mức lãi suất của gói tín dụng 120.000 tỷ đồng được xác định định kỳ 6 tháng một lần với mức lãi suất 8,2%/năm, 8,7%/năm áp dụng đến ngày 30/6/2023 làm cho tâm lý của người vay thêm “bất an.”

Ngoài ra, thời gian ưu đãi của gói tín dụng này đối với người mua nhà chỉ trong 5 năm là quá ngắn chỉ phù hợp với các dự án quy mô trung bình nhưng chưa phù hợp với các dự án quy mô lớn.

Không chỉ các chuyên gia tỏ ra băn khoăn về gói tín dụng này mà chính những người có nhu cầu vay cũng đang rất cân nhắc. Chị Thu Trang, công nhân Khu công nghiệp Bắc Thăng Long (Hà Nội) cho rằng thời gian cho vay ưu đãi chỉ 5 năm là quá ngắn, nên kéo dài tối thiểu là 10-15 năm.

“Ngoài ra theo mức lãi suất 8,2%/năm là mức lãi suất cao so với thu nhập của người có thu nhập thấp, chưa kể nếu lãi suất thương mại tăng thì người vay rất rủi ro," chị Trang tâm tư.

Các ngân hàng cho vay lý giải tiến độ ban hành, phê duyệt danh mục dự án đủ điều kiện vay vốn ưu đãi và việc công bố thông tin dự án tại một số tỉnh, thành phố chưa theo mẫu của Bộ Xây dựng ban hành… là những vướng mắc chính kéo chậm quá trình triển khai gói 120.000 tỷ đồng.

Còn theo ông Nguyễn Quốc Hùng, Tổng Thư ký Hiệp hội ngân hàng Việt Nam, một số địa phương cũng đã phê duyệt danh sách và gửi cho Ngân hàng Nhà nước, nhưng qua rà soát những dự án này đều chưa đạt được cơ sở về pháp lý để có thể giải ngân cho vay.

Cần có mức lãi suất hợp lý

Tiến sỹ Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia ngân hàng đồng tình khi cho rằng gói 120.000 tỷ đồng sẽ khó khả thi bởi lãi suất cho vay 8,2%/năm là quá cao so với khả năng chi trả của người lao động có thu nhập thấp.

Hơn nữa, sau 5 năm, lãi vay sẽ được thỏa thuận giữa ngân hàng và khách hàng. Đây là điều rất rủi ro đối với công nhân. Do đó, theo ông Hiếu, cần có hỗ trợ từ ngân sách.

Về cách thức triển khai, theo ông Hiếu, phải áp dụng như gói tín dụng ưu đãi nhà ở 30.000 tỷ đồng cho vay từ năm 2013-2017. Theo đó, lãi suất cho vay phải cố định trong thời gian 15 năm với mức khoảng 6%/năm.

Trường hợp người vay trả trước nợ sẽ không bị phạt. "Để triển khai được như vậy, ngân sách sẽ hỗ trợ 3%/năm cho các ngân hàng thương mại khi cho khách hàng vay mua nhà ở xã hội và chủ đầu tư xây dựng sản phẩm này," ông Hiếu gợi ý.

Tương tự, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng hiện với người đủ điều kiện mua nhà ở xã hội, mức lãi suất vẫn đang cao.

"Rõ ràng chúng ta cần giải pháp để tiếp tục hạ lãi suất vay, đặc biệt là cho người mua. Như vậy, mới có thể giải quyết được nhu cầu khó khăn về nhà ở của người dân," ông Nguyễn Chí Thanh nhận định.

Ông Thanh cho rằng mức lãi suất phù hợp nên tối đa bằng mức lãi suất hiện nay huy động của người dân khoảng 6%. Thu nhập của người dân Việt Nam nói chung so với giá bất động sản thấp hơn 20 lần. Rõ ràng, người mua nhà ở xã hội còn thấp hơn nhiều.

Cũng theo ông Thanh, các nước phát triển hàng đầu như Mỹ, Hàn Quốc, Singapore đều phải trả góp từ 20-30 năm không có chuyện như Việt Nam trong 5 năm có thể trả được. Đó chỉ mới giải quyết được ban đầu.

Còn ông Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam kiến nghị lãi suất dành cho chủ đầu tư được vay ở mức dưới mức 6% và người mua nhà là dưới 4,5% năm.

Lắng nghe tâm tư nguyện vọng của Chính phủ, các bộ ngành, chuyên gia và người mua nhà, Agribank đã thông báo mức lãi suất cho vay nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng chung cư cũ từ ngày 1/7/2023 đến hết ngày 31/12/2023 là 8,2%/năm đối với chủ đầu tư dự án và 7,7%/năm với khách hàng là người mua nhà ở tại dự án.

Mức lãi suất này thấp hơn 0,5% so với con số trước đây được công bố khi chương trình bắt đầu triển khai vào tháng Tư.

Tại BIDV, mức lãi suất áp dụng cho các chủ đầu tư là 8,5%/năm còn đối với các cá nhân, lãi suất cho vay áp dụng từ 7,8%/năm.

Phó Thống đốc thường trực Ngân hàng Nhà nước Đào Minh Tú cho biết đến nay đã có 9 Ủy ban Nhân dân tỉnh tỉnh gửi văn bản công bố danh mục dự án tham gia Chương trình tới Ngân hàng Nhà nước với 23 dự án và 1 Ủy ban Nhân dân tỉnh công bố trên Cổng thông tin điện tử (Phú Thọ) với 3 dự án. Tổng nhu cầu vay vốn của 26 dự án này là khoảng 12.800 tỷ đồng.

Cũng theo Phó Thống đốc, BIDV đã ký hợp đồng tín dụng tài trợ 1 dự án nhà ở xã hội tại tỉnh Phú Thọ tham gia chương trình với số tiền cấp tín dụng khoảng 95 tỷ đồng và đã giải ngân 20,5 tỷ đồng. Agribank cũng đã cấp tín dụng đối với 1 dự án với số tiền cam kết cấp tín dụng là 950 tỷ đồng, dự kiến giải ngân trong quý 3 đồng thời hiện nay, các ngân hàng thương mại đang chủ động tiếp cận với khoảng 16 dự án thuộc danh mục được công bố.

“Quan điểm của Ngân hàng Nhà nước là bám sát các chỉ đạo của Nhà nước, Chính phủ, hướng đến việc hỗ trợ cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững theo hướng phục vụ đa số người dân, đặc biệt là người có nhu cầu nhà ở thực, hạn chế tình trạng đầu cơ, thổi giá, trục lợi,” Phó Thống đốc Đào Minh Tú nhấn mạnh./.