Kinh doanh lỗ, chủ dự án The Esme Dĩ An tiếp tục hút hơn ngàn tỷ từ trái phiếu
Liên tiếp thua lỗ từ năm 2022 tới nay, chủ đầu tư dự án The Esme Dĩ An vẫn hút lượng lớn trái phiếu trong 3 đợt huy động, tổng cộng 2.5 ngàn tỷ đồng.
Công ty TNHH Đầu tư Xây Dựng Thiên Hà - Băng Dương mới đây công bố kết quả huy động 1.1 ngàn tỷ đồng trái phiếu vào tháng cuối cùng năm 2024.
Trái phiếu phát hành ngày 26/12/2024 nhưng đến giữa tháng 1/2025 Công ty mới công khai kết quả huy động trên Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX). Trái phiếu có mã THBCH2429002, kỳ hạn 5 năm, đến 26/12/2029. Lãi suất áp dụng cho 2 kỳ lãi đầu tiên là 12%/năm; các kỳ tiếp theo lãi bằng tổng của 4.5% cộng với lãi suất tham chiếu tại ngày xác định lãi suất của kỳ đó.
1.1 tỷ đồng trái phiếu được bảo lãnh thanh toán bởi Ngân hàng TMCP Phát triển Thành phố Hồ Chí Minh (HDBank, HOSE: HDB). Chứng khoán HD (HDBS) là tổ chức đăng ký, lưu ký trái phiếu.
Trước đó, chủ đầu tư dự án The Esme Dĩ An cũng đã huy động 2 lô trái phiếu THBCH2328001 và THBCH2429001 có giá trị lần lượt 800 tỷ đồng và 600 tỷ đồng, kỳ hạn 5 năm tới 29/12/2028 và 29/06/2029. Lãi suất, tổ chức bảo lãnh thanh toán, tổ chức đăng ký và lưu ký đều giống như lô THBCH2429002 nói trên.
Thiên Hà – Băng Dương thành lập vào tháng 12/2014 với vốn điều lệ ban đầu 68 tỷ đồng. Hai cổ đông sáng lập là CTCP Trương Thiên Hà nắm 97% và Công ty TNHH Đầu tư – Xây dựng- Thương mại Bằng Dương 3%.
Đến nay, sau nhiều lần tăng vốn, hai cổ đông sáng lập đã thoái sạch vốn. Hiện Doanh nghiệp có vốn điều lệ 980 tỷ đồng, trong đó ông Trương Xuân Bìnhnắm 49%, ông Nguyễn Đại Dương 51%.
Doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án khu tổ hợp phát triển nhà ở, dịch vụ thương mại (tên thương mại The Esme Dĩ An). Theo văn bản chấp thuận đầu tư dự án hồi tháng 04/2015, dự án có tổng mức đầu tư gần 830 tỷ đồng; tiến độ dự kiến từ năm 2015-2017. Tuy nhiên sau đó dự án thay đổi một số diện tích, hạng mục công trình quy hoạch nên tiến độ cũng giãn ra.
Phối cảnh dự án The Esme Dĩ An |
Năm 2022, dự án đã được UBND TP. Dĩ An phê duyệt quy hoạch 1/500. Tiến độ dự án dự kiến từ tháng 06/2022 đến 12/2027 sẽ hoàn thành đi vào sử dụng. The Esme Dĩ An có diện tích 4.3ha nằm tại TP. Dĩ An, tỉnh Bình Dương. Quy mô dân số dự kiến 3,988 người. Dự án có phía Bắc giáp quốc lộ 1K, phía Nam giáp đường vành đai 3 (Đại học Quốc gia); phía Tây giáp dự án Suối Nhum; phía Đông giáp đất dân. Quy mô xây dựng 997 căn hộ, gồm 2 khối chung cư (4 tháp với 39 tầng nổi và 3 tầng hầm), 81 căn nhà liền kề thương mại, 41 căn nhà ở liên kế tái định cư.
Theo tìm hiểu, giá rumor của dự án lên tới 62-133 triệu đồng/m2, một mức giá cực kỳ cao tại thị trường bất động sản Bình Dương hiện nay.
Huy động lượng lớn trái phiếu trong hai năm qua, tuy nhiên kết quả kinh doanh của Thiên Hà - Băng Dương thua lỗ liên tục. Nửa đầu năm 2024, Công ty lỗ hơn 375 triệu đồng. Năm 2023 và 2022 lỗ lần lượt 793 triệu đồng và 1.4 tỷ đồng.
Tại công bố kết quả Xếp hạng Tín nhiệm lần đầu đối với Thiên Hà – Băng Dương hồi giữa năm 2024, FiinRatings đánh giá ở mức Yếu trong ngành bất động sản dân cư do chưa xây dựng được thương hiệu, quy mô nhỏ và hiệu quả hoạt động chưa được chứng minh. Từ thời điểm thành lập năm 2014 tới 2024, Thiên Hà – Băng Dương không có nguồn thu nào đáng kể và chỉ tập trung vào hoạt động phát triển dự án The Esme Dĩ An.
Dự án có lịch sử bị trì hoãn, đã được cấp chủ trương đầu tư lần đầu năm 2015, sau đó được chấp thuận điều chỉnh tháng 05/2024 về quy mô, tổng mức đầu tư, và thời gian triển khai dự án. Tại thời điểm tháng 06/2024, dự án vẫn đang trong quá trình hoàn thiện nghĩa vụ nộp tiền đất và dự kiến sẽ có đủ điều kiện bàn giao các sản phẩm tái định cư và liền kề trong quý 1/2025.
Hiệu quả hoạt động của Thiên Hà – Băng Dương chưa được chứng minh do doanh nghiệp không có hoạt động nào khác trong 5 năm vừa rồi. Đối với dự án The Esme Dĩ An, Công ty kỳ vọng doanh thu từ hoạt động kinh doanh đạt khoảng 9,105 tỷ đồng với mức biên lợi nhuận khoảng 8.8%, trong đó mức giá bán các sản phẩm tại The Esme được đánh giá có mức giá cao hơn trung bình các sản phẩm tương đồng trong khu vực tỉnh Bình Dương.
FiinRating dự phóng, tỉ lệ Nợ vay/vốn chủ sở hữu của Thiên Hà – Băng Dương lần lượt ở mức 2,2 lần và 2,4 lần trong năm 2024 và 2025. Đòn bẩy cao trong khi dự án còn đang trong giai đoạn đầu triển khai dẫn đến khả năng trả nợ của Công ty dễ biến động và sức chống chịu ở mức thấp đối với các thay đổi về giá bán hoặc biến động chi phí đầu tư do chậm trễ trong tiến độ xây dựng hoặc tiến độ bán hàng của Công ty không như kỳ vọng. Nguồn cung thanh khoản chính sẽ đến từ Nợ vay trái phiếu 1,700 tỷ đồng và vốn góp từ chủ sở hữu khoảng 220 tỷ đồng. FiinRatings cũng cho biết, Thiên Hà – Băng Dương dự kiến sẽ nộp chi phí đất bao gồm 134 tỷ tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất và khoảng 400 tỷ tiền thuế đất để từng bước hoàn thiện pháp lý xây dựng dự án.
