Từ Singapore tới Hàn Quốc, giới đầu tư né xa bất động sản thương mại

Xu hướng này diễn ra do lo ngại lãi suất tăng mạnh và bất ổn địa chính trị có thể đe dọa tới tăng trưởng toàn cầu.

Theo báo cáo tháng 11 của công ty quản lý bất động sản thương mại JLL, trong quý 3, hoạt động đầu tư vào bất động sản thương mại ở khu vực châu Á-Thái Bình Dương đã giảm 22% so với cùng kỳ. Đây là quý ảm đạm nhất của hoạt động này kể từ tháng 2/2010.

Công ty cung cấp dữ liệu MSCI Real Assets cho biết số thương vụ bất động sản thương mại ở châu Á-Thái Bình Dương giảm 37% so với cùng kỳ, đánh dấu 6 quý giảm liên tiếp (so với cùng kỳ).

“Câu chuyện lãi suất cao hơn trong thời gian dài hơn đang dập tắt hy vọng hồi phục sớm của các nhà đầu tư”, Benjamin Chow, Trưởng bộ phận nghiên cứu tài sản thực ở châu Á tại MSCI, chia sẻ. “Trong bối cảnh ảm đạm hiện tại, châu Á-Thái Bình Dương đang đi sau phần còn lại của thế giới về phương diện phục hồi giá. Tuy vậy, triển vọng ảm đạm hơn trong quý 3/2023 như giọt nước tràn ly, khiến nhiều lĩnh vực ở châu Á-Thái Bình Dương điều chỉnh thêm”.

MSCI theo dõi bất động sản thương mại và danh mục giá tối thiểu 10 triệu USD, trong khi JLL theo dõi các thương vụ trên 5 triệu USD. Cả hai đều nhấn mạnh tới sự giảm tốc trong hoạt động giao dịch bất động sản.

Điều này cũng được thể hiện trong tháng 11 khi tập đoàn đầu tư bất động sản Metro (có trụ sở tại Singapore) tuyên bố mua 20% cổ phần tại một bất động sản thương mại có tên VisionCrest Commercial và nằm dọc theo phố mua sắm của Singapore, với giá lên tới 40 triệu đô la Singapore (29.8 triệu USD).

Dù khu phức hợp 11 tầng này có nhiều điểm hấp dẫn, nhưng Chủ tịch Metro Winston Choo vẫn tỏ ra thận trọng, xem khoản đầu tư này là một động thái phòng thủ.

“Trong bối cảnh có quá nhiều cơn gió ngược từ vĩ mô, việc Metro duy trì danh mục tài sản đa dạng và chất lượng ở các lĩnh vực có sức chống chịu là điều hợp lý”, ông nói. “Metro tiếp tục chuẩn bị bản thân để đứng vững trong bối cảnh thách thức”.

Xu hướng nghiêng về phía bán

Công ty dịch vụ bất động sản thương mại CBRE đã thực hiện thăm dò khoảng 100 nhà môi giới và thẩm định viên cao cấp trên khắp các thị trường châu Á - Thái Bình Dương trong tháng 10/2023. Kết quả thăm dò cho thấy chỉ 12% người tham gia nhận thấy sự cải thiện trong hoạt động đầu tư từ đầu năm đến nay so với nă 2022. Một cuộc khảo sát trước đó trong tháng 4/2023 cho thấy tâm lý lạc quan bao trùm, với 73% nhà đầu tư bất động sản kỳ vọng các giao dịch sẽ phục hồi trở lại trong năm nay.

Henry Chin, Trưởng bộ phận nghiên cứu khu vực châu Á-Thái Bình Dương tại CBRE, cho biết: “Hoạt động đầu tư khó phục hồi cho đến giữa năm 2024, mặc dù ông nhìn thấy những điểm sáng ở một số thị trường”.

Báo cáo của CBRE nhấn mạnh các nhà đầu tư đang né tránh rủi ro và kỳ vọng hạn chế về khả năng cắt giảm lãi suất trong nửa đầu năm tới. Những yếu tố này đang buộc các nhà đầu tư ở hầu hết các thị trường châu Á - Thái Bình Dương phải bán bớt tài sản thay vì mua chúng.

Báo cáo của JLL cho thấy trong quý 3 năm nay, Hàn Quốc ghi nhận các giao dịch trị giá 4.2 tỷ USD, giảm 35% so với cùng kỳ năm ngoái, trong đó các nhà đầu tư tổ chức nội địa “xem xét các tài sản văn phòng một cách chọn lọc”.

Ở Singapore, JLL cho biết các giao dịch đầu tư bất động sản thương mại giảm 11% so với cùng kỳ, xuống mức 2 tỷ USD. Điều này cho thấy bối cảnh kinh tế bất ổn kéo dài đang gây áp lực lên nhu cầu của người đi thuê và hoạt động cho thuê.

“Chi phí vay nợ cao sẽ làm giảm lợi suất điều chỉnh theo rủi ro đối với một số nhà đầu tư. Một số cảm thấy thật khó để bảo lãnh cho các thỏa thuận này”, Pamela Ambler, Trưởng bộ phận dữ liệu đầu tư ở khu vực châu Á-Thái Bình Dương tại JLL, chia sẻ. “Thách thức từ sự suy giảm kinh tế, nhất là nhu cầu toàn cầu và sự yếu đi của Trung Quốc cùng với các đối tác thương mại khác, có thể làm giảm nhu cầu của nhà đầu tư với bất động sản ở một mức độ nào đó”.

Nhật Bản, Ấn Độ là điểm sáng

Trong bối cảnh đó, giới quan sát thị trường vẫn nhận thấy vài điểm sáng. “Ấn Độ vẫn đang có nhu cầu ngày càng tăng, trong khi lãi suất thấp ở Nhật Bản vẫn thu hút vốn quốc tế”, ông Chin của CBRE chia sẻ.

Bà Ambler của JLL cũng có cùng quan điểm, nhấn mạnh xứ sở cà ri là nơi hưởng lợi chính từ xu hướng né tránh rủi ro hiện tại. Trong đó, giới đầu tư toàn cầu đang giảm đầu tư vào Trung Quốc và rót tiền vào nơi khác.

Nền kinh tế vững chắc của Ấn Độ đang thu hút các nhà đầu tư quốc tế đến đầu tư vào văn phòng, cơ sở snar xuất và các dự án cơ sở hạ tầng, bà nói.

Về phần Nhật Bản, Ambler chỉ ra môi trường lãi suất thấp – vốn đi ngược với toàn cầu – mang lại cơ hội phòng ngừa tiền tệ cho các khoản đầu tư bất động sản.

Trong báo cáo tháng 11, MSCI Real Assets cho biết Nhật Bản là thị trường bất động sản thương mại lớn nhất châu Á-Thái Bình Dương trong 9 tháng đầu năm về cả giá trị giao dịch và số lượng giao dịch, với 1.9 tỷ USD giao dịch công nghiệp trong quý 3 và 6 tỷ USD nếu so với đầu năm. Đây là mức cao nhất kể từ khi MSCI bắt đầu thu thập dữ liệu trong năm 2007.