Chiêu trò làm giá bất động sản

Nhà Hà Nội tăng giá vì lạm phát?

Thị trường bất động sản (BĐS) Hà Nội đã yên ắng nhiều tháng nay bỗng dưng xôn xao khi hàng loạt môi giới rao mua - bán nhà với giá tăng vọt. Chị Nguyễn Thị Hồng (32 tuổi), nhân viên môi giới một sàn BĐS tại Q.Thanh Xuân, Hà Nội, cho biết hiện các căn nhà phố trong ngõ có diện tích khoảng 35 - 50 m² có thanh khoản rất tốt. Giá rao bán sản phẩm này cũng tăng vì nhu cầu cao và giá so với các căn diện tích lớn cũng “dễ trôi” hơn. Để thuyết phục, môi giới này bảo khoảng trước dịch Covid-19 còn có thể tìm nhà với giá khoảng 2 tỉ đồng/căn. Nhưng từ đầu năm 2021 tới nay, khu vực Q.Thanh Xuân gần như không có nhà phố giá này, kể cả diện tích nhỏ.

Anh Trần Trung Kiên (40 tuổi, quê ở Thái Bình) cũng kể vợ chồng anh tích cóp được hơn 2 tỉ đồng để mua nhà phố. Ban đầu, anh nhắm tới các quận vùng ven như Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm, Hà Đông… vì nghĩ chỉ có khu vực này, số tiền này mới mua được căn khoảng 35 - 38 m². Một thời gian dài, anh Kiên bỏ công đi tìm, cũng ưng ý một số căn nhưng không chốt vì muốn chờ giá giảm thêm. Song càng chờ đợi thì giá nhà càng tăng. Hiện tại, với số tiền trên, anh Kiên cho biết không thể mua nổi một căn chung cư, chưa nói gì nhà phố. “Những khu vực trước đây có nhà phố giá 1,5 - 2 tỉ đồng thì hiện tại đã lên tới hơn 2,5 tỉ đồng, thậm chí vượt 3 tỉ đồng. So với cách đây hơn 1 năm thì giá đã tăng khoảng 500 triệu đồng tới cả tỉ đồng mỗi căn.

Với nhà phố cho thuê, giá cũng tăng từng ngày. Theo khảo sát, mức cho thuê nhà phố tại hầu hết quận trung tâm đã tăng dao động 20 - 25%, riêng những khu vực trung tâm như phố cổ, phố kinh doanh tại các quận Ba Đình, Đống Đa, Hai Bà Trưng… tăng cao hơn, có nơi vượt 50%. Dữ liệu của batdongsan.com.vn nhận định những tháng đầu năm 2022, mức độ quan tâm đến thị trường căn hộ cho thuê tăng 159% so với cùng kỳ 2019. Trong 8 tháng đầu năm, nhu cầu tìm kiếm căn hộ chung cư tại Hà Nội tăng 9%. Lượt tìm thuê thậm chí còn tăng mạnh hơn, đạt 25%.

Còn theo Savills VN, phân khúc căn hộ dịch vụ có công suất cho thuê đạt 74%, mức cao nhất kể từ đại dịch, nhất là tại thị trường Hà Nội, TP.HCM, còn công suất thuê trung bình đạt 75% trong 6 tháng đầu năm 2022, cao hơn hẳn mức 69% của cuối năm 2021. Đối với căn hộ chung cư, giá bán cũng tăng tương đối mạnh. Không chỉ chung cư cao cấp hay bình dân, nhà ở xã hội cũng có mặt bằng giá rao bán cao hơn nhiều so với cách đây vài tháng.

Theo khảo sát của chúng tôi, giá nhà ở xã hội tại dự án do Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) triển khai ở Linh Đàm (Q.Hoàng Mai, Hà Nội) đã tăng từ 13 triệu đồng/m² năm 2016 lên trên 30 triệu đồng/m² (tức tăng hơn gấp đôi); dự án Rice City Sông Hồng (Q.Long Biên, Hà Nội) cũng tăng từ 13 triệu đồng/m² cách đây 5 năm lên 28 triệu đồng/m²... Trong quá trình khảo sát thị trường, lý do tăng giá mà chúng tôi nhận được từ đa số cò, đầu nậu cho rằng giá nhà tăng vì nhiều người lo lạm phát nên mua BĐS để giữ tiền.

Ế - giá vẫn tăng

Tại TP.HCM từ đầu năm tới nay, thị trường BĐS gần như đóng băng. Là địa bàn sôi động nhất, khởi nguồn của các cơn sốt, nên trước đó, rất nhiều người sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư BĐS. Việc mất thanh khoản kéo dài khiến không ít nhà đầu tư chấp nhận cắt lỗ ra hàng. Thế nhưng tại thời điểm này, điều đó không đơn giản.

Chị M.H (Q.7) cuối năm 2021 mua mảnh đất trồng cây lâu năm ở Long An với giá gần 2 tỉ đồng. Đó là thời điểm thị trường BĐS các tỉnh/thành gần TP.HCM đang sốt bỏng tay. Chị M.H cũng vừa bán mảnh đất hơn 2.000 m² ở Bà Rịa-Vũng Tàu đầu tư 1 năm trước, thu lời gấp đôi nên quyết định “lướt” nhanh kiếm lời. Thế nhưng người tính không bằng trời tính, chị vừa hoàn tất thủ tục sang tên thì cũng là lúc tại địa phương chị mua đất tạm ngưng sang nhượng để ngăn chặn phân lô, bán nền. Đến nay cần tiền, chị muốn bán rẻ cũng không tìm được khách mua. Đó cũng là tình cảnh của nhóm các nhà đầu tư tay ngang chuyên trị “đất trồng cây lâu năm” do chị B.N (Q.Bình Thạnh), đang sở hữu gần 20 sổ đỏ tại Hàm Tân (Bình Thuận). Mua đất, chờ sân bay Phan Thiết để tăng giá nhưng suốt gần 4 năm nay, tăng đâu không thấy, giờ muốn bán thu hồi vốn cũng không xong.

Đáng nói, tình cảnh đúng là như vậy nhưng giá nhà, đất, căn hộ vẫn được rao bán trên trời. Chị M.P (Q.7) kể hàng xóm nhà chị mới rao bán căn nhà diện tích 4x19 m kế nhà chị với giá 17 tỉ đồng. “Cả nhà tôi nghe mà hết hồn. Nhà mình (có cùng diện tích nhưng do có thêm lầu nên mặt bằng sử dụng nhiều hơn - PV) cách đây 2 năm, thời còn nóng sốt rao 14 tỉ còn chưa ai mua. Giờ thị trường ế ẩm, kinh tế khó khăn mà đẩy giá thêm vài tỉ nữa. Nghĩ cũng lạ”, chị M.P nói và cho rằng có thể chủ nhà nói vống lên để khách trả xuống không đến mức quá thấp như thực tế. “Nhưng khó lắm, trị giá cả chục tỉ đồng, làm gì có ai tay mơ mà lừa được họ”, chị chép miệng. Những chiêu trò đẩy giá kiểu này không thiếu.

Chị Thủy, người đang rao bán căn hộ gần 90 m² tại Q.2 (TP.HCM), thừa nhận căn hộ cao cấp của chị mua nhiều năm nay nhưng chưa có sổ hồng. Dù tiện ích, chất lượng đều tốt nhưng gia đình chị muốn “xuống đất” và đã chọn được một căn nhà hợp ý, hợp giá hơn 50 m² ở Bình Thạnh nên phải bán căn hộ đang ở lấy tiền mua. “Biết thị trường khó nhưng bán thấp thì tiếc quá. Thôi cứ rao cao một chút, khách trả xuống là vừa. Mà rao suốt mấy tháng nay không có ma nào hỏi mua. Thị trường này khó quá. Căn hộ của mình lại kẹt chưa có sổ nên càng khó”, chị Thủy thở dài.

Theo Báo cáo thị trường BĐS Nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận quý 3.2022 của Tập đoàn DKRA cho thấy nguồn cung lẫn thanh khoản sụt giảm mạnh so với quý trước ở hầu hết các phân khúc chủ chốt. Thế nhưng giá ở hầu hết các phân khúc đều tăng. Cụ thể, nguồn cung đất nền giảm 65,6% so với quý trước, lượng tiêu thụ giảm 77,8% so với quý trước. Đối với phân khúc căn hộ, sức cầu thấp ở cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp, tỷ lệ hấp thụ ở các dự án chỉ dao động phổ biến từ 25 - 60%, phần lớn do tâm lý e ngại vấn đề vay mua BĐS, lãi suất tăng cao. Thế nhưng, giá bán sơ cấp bình quân tăng từ 5 - 8% so với quý trước, cá biệt, một số dự án tại khu đông của TP.HCM ghi nhận mức tăng giá sơ cấp lên đến 12 - 16% so với thời điểm cuối năm 2021. Tương tự, giá bán nhà phố/biệt thự sơ cấp cũng tăng 5 - 8% so với giai đoạn trước đó.

Nghịch lý nhà ế, đất ế mà giá vẫn tăng tiếp tục diễn ra ở nhiều phân khúc.

Vốn nghẽn, làm gì có chuyện giá tăng

Đó là nhận định của tất cả các chuyên gia trước câu hỏi tại sao thanh khoản không có mà giá BĐS vẫn tăng. PGS-TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng: “Dòng tiền đổ vào mua BĐS nhà trong phố sẽ không nhiều, khó bền vì chỉ một bộ phận không nhiều người dân có sẵn tiền mặt trong tay. Chưa kể, dòng tiền vào BĐS đang bị siết rất chặt từ các kênh ngân hàng, trái phiếu… nên khó lòng tạo cơn sốt như các cò, đầu nậu đang giải thích cho việc tăng giá ở phân khúc nhà phố ở Hà Nội. Dòng tiền lớn đã bị siết chặt thì không thể tạo thành sóng bằng lượng tiền nhỏ của một bộ phận người dân được đâu”.

Cũng theo PGS-TS Đinh Trọng Thịnh, lãi suất ngân hàng đang được điều chỉnh tăng khiến doanh nghiệp BĐS, người đi mua nhà bằng một phần tín dụng gặp khó khăn, hoặc nảy sinh tâm lý lo sợ vay mua nhà phải chịu lãi suất cao khiến thanh khoản BĐS rất khó tăng. Khi thanh khoản không tăng, thậm chí sụt giảm mà giá bán lại tăng, chính là nghịch lý của thị trường, cần phải xem xét lại cho thận trọng.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS VN (VARS), cho rằng thị trường BĐS du lịch, trang trại, đất nền vùng ven… đang trong thời kỳ bão hòa sau đợt phát triển nóng nên khó thu hút được sự quan tâm bằng nhà phố. Theo ông Đính, cũng có một số người mua vì nhu cầu ở thực, lo lắng đồng tiền bị hao hụt do lạm phát nên sẽ quyết mua nhà ở trong phố vì tính ổn định, ít biến động của phân khúc này. Thời điểm này là đầu năm học mới, không ít phụ huynh ở các địa phương có con về Hà Nội học đại học, sẵn điều kiện sẽ tính chuyện mua nhà ở gần trường cho con cái ở ổn định, đỡ phải thuê nhà. Rồi sau dịch Covid-19, các hoạt động kinh doanh, buôn bán tăng, dẫn đến hiện tượng tăng giá nhất thời, cục bộ ở một vài khu vực thành phố, mang tính thời điểm… “Tuy nhiên, với những động lực mang tính nhỏ lẻ như vậy, rất khó tạo nên xu hướng của thị trường”, ông Đính nhấn mạnh.

Với góc nhìn như vậy, ông Đính khẳng định sự tăng giá của một số khu vực là do “nhạy cảm” với sự biến động của thị trường, một số sàn giao dịch, môi giới BĐS đói doanh thu tranh thủ làm giá, tạo sóng, gây thu hút để chốt bán, ăn phí hoa hồng. Bên cạnh đó, đa phần những người định bán/mua nhà sẽ lên mạng tra cứu thông tin, thấy môi giới rao bán giá cao, sợ bán rẻ phải chịu thua thiệt nên cũng rao cao hơn. Chưa kể, người bán còn cộng thêm lạm phát nên nhà rao bán giá cao hơn. Điều này dẫn đến tình trạng “giá cao chồng giá cao”, “sốt đất từ miệng cò”, “tăng giá ảo”… Chứ còn toàn cảnh thị trường, theo báo cáo của VARS, trong 9 tháng đầu năm chỉ có BĐS công nghiệp giữ được doanh thu tốt, đa số các phân khúc, loại hình BĐS khác đều có dấu hiệu chững lại cả về giá, thanh khoản. Để kích cầu, một số dự án BĐS nhà ở thương mại đang bán hàng còn giãn lịch thanh toán, hỗ trợ lãi suất ngân hàng, cam kết lợi nhuận… nhưng cũng chưa khả thi.

Chuyên gia BĐS Phan Công Chánh khẳng định giá cao chỉ là giá rao, giá bán thực tế thấp hơn nhiều vì chủ đầu tư cần dòng tiền nên phải chiết khấu, giảm giá. Thị trường hiện nay có dấu hiệu bong bóng nên khi ai có hàng hóa không dám bán thấp hơn các dự án cùng khu vực mà phải bằng hoặc cao hơn để tránh tình trạng đổ vỡ đô mi nô. “Thời điểm này đưa sản phẩm ra ngoài thị trường lỡ bán không được sẽ “hư” cả dự án sau này. Nên chủ đầu tư thường phải e dè, cân nhắc rất nhiều, nhất là về giá”, ông Chánh nói.