Cả TP.HCM chỉ bán được 100 căn hộ sơ cấp trong quý cuối năm

Nhìn lại diễn biến thị trường căn hộ TP.HCM trong năm nay, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, cho hay đà tiêu thụ ảm đạm dần gia tăng vào nửa cuối năm.

Nếu quý I và quý II, tỷ lệ tiêu thụ luôn đạt 70-80% dù có đến gần 14.000 căn hộ mới chào bán, thì bước sang quý III, chỉ còn 1.250 căn được giới thiệu ra thị trường với tỷ lệ tiêu thụ chưa đầy 52%.

Đến quý IV, toàn thị trường tiếp tục sụt giảm nguồn cung với 450 căn hộ sơ cấp, nhưng cũng chỉ có xấp xỉ 25% số này, tức khoảng 100 căn hộ được giao dịch.

Lượng giao dịch ảm đạm nhất trong 5 năm

Chia sẻ với giới đầu tư, ông Tuấn nhấn mạnh đây là tình trạng chưa từng xuất hiện trong 5 năm trở lại đây, nhất là khi giai đoạn cận Tết thường là cao điểm của thị trường bất động sản. Chưa kể năm nay, không ít doanh nghiệp cũng đưa ra những mức chiết khấu cao lên đến 40-50%.

Báo cáo mới nhất của DKRA cho toàn khu vực TP.HCM và 5 tỉnh phía Nam cũng ghi nhận tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới trong tháng 11 chỉ đạt 37%, tương ứng khoảng 213 căn được bán ra.

Trên thị trường thứ cấp, DKRA cho biết thanh khoản tiếp tục sụt giảm, kéo giá bán giảm 3-5% so với tháng 10, phần lớn ở những giao dịch người bán cần bán gấp phục vụ nhu cầu tài chính cá nhân, giảm áp lực do lãi suất cho vay leo thang.

Trao đổi với chúng tôi, đại diện một chủ đầu tư căn hộ cao cấp có tiếng ở TP.HCM cũng thừa nhận sức mua ngày càng giảm mạnh. Doanh nghiệp thường chủ yếu dựa vào khách hàng thân thiết đã sở hữu căn hộ ở các dự án đã bàn giao trước đó, tuy nhiên hiện tại nhóm khách hàng này cũng có vẻ chần chừ hơn.

"Khách hàng quen dù tin tưởng sản phẩm nhưng cũng chưa muốn xuống tiền, còn việc tìm kiếm khách hàng mới trong giai đoạn này cũng không phải là dễ. Ngân sách quảng cáo, truyền thông của chúng tôi vì vậy mà tốn kém hơn rất nhiều", vị này nói.

Theo lý giải của ông Đinh Minh Tuấn, thời điểm này giao dịch "đóng băng" do khách hàng khó tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng. Kể cả những khách hàng có thể vay vốn cũng cảm thấy "sốc" vì lãi vay tăng nhanh, do đó họ trì hoãn mua nhà trong ngắn hạn. Trong khi đó, nhóm khách hàng có sẵn tiền mặt vẫn ngập ngừng vì họ kỳ vọng giá sẽ tiếp tục giảm với các chính sách chiết khấu sâu hơn.

Điểm sáng của thị trường

Dù vậy, khảo sát về tâm lý người tiêu dùng bất động sản Việt Nam của Batdongsan.com.vn cho thấy bất chấp những khó khăn của thị trường, 70% hộ gia đình có thu nhập 40-70 triệu đồng vẫn dự định mua thêm ít nhất 1 sản phẩm. Trong đó, gần một nửa số người chưa có nhà cho biết sẽ mua trong vòng 1 năm tới. Tỷ lệ này ở những người đã sở hữu từ 1 bất động sản trở lên còn cao hơn.

"Nhóm khách hàng có nhu cầu thực sự vẫn đang chờ đợi, nhưng cũng có những người muốn có nhà ở ngay đã bắt đầu tìm kiếm cơ hội mua. Nhu cầu thực là 'điểm sáng' tháo gỡ khó khăn nên các chủ đầu tư đều tái cơ cấu nợ, chính sách bán hàng, tập trung tất cả hoạt động vào việc phục vụ nhu cầu này của khách hàng", ông Đinh Minh Tuấn nhìn nhận.

Thực tế, mức độ quan tâm chung cư bán ở TP.HCM trong quý IV được ghi nhận tăng đồng loạt ở các quận, huyện so với 3 tháng đầu năm, nổi bật là những khu vực tập trung dân cư như quận 4 (47%), Tân Phú (29%), Tân Bình (24%), Bình Chánh (24%), Thủ Đức (16%)...

Theo TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng của BIDV, với các biện pháp đang được Chính phủ thực hiện, thị trường bất động sản năm 2023 sẽ lành mạnh, thực chất và bền vững hơn, Song song đó, nguồn cung, pháp lý dần được tháo gỡ. Do vậy, các phân khúc bất động sản công nghiệp, đất nền, nhà ở hướng đến nhu cầu ở thực sẽ tiếp tục được điều chỉnh và khả quan hơn.

Tuy nhiên, một trong những vấn đề lớn nhất là nút thắt về vốn. Để dòng vốn thực sự được khơi thông, các chuyên gia cho rằng cần phải có lực mua đủ lớn. Trong đó, muốn kích hoạt được dòng tiền từ người mua ở thực thì giá bất động sản cần giảm tiếp.

Ông Đinh Minh Tuấn dự báo trong ngắn hạn, giá của một số phân khúc ở một số khu vực có thể vẫn chững lại, người sở hữu chịu áp lực lãi suất cao trong thời gian dài buộc phải bán ra tài sản. Đây cũng là thời điểm thị trường đủ hấp dẫn để kích hoạt dòng tiền vào "bắt đáy", mở thanh khoản, khơi thông dòng vốn đang tắc nghẽn và giải cứu thị trường.

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cũng đặt kỳ vọng trong năm tới các chính sách của Chính phủ sẽ được hấp thụ rõ ràng hơn và tập trung vào người mua ở thực, đặc biệt là các gói vay hỗ trợ cho người mua nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá vừa phải.

Khi đó, tâm lý người mua nói chung sẽ được cải thiện, tạo động lực để thị trường quay lại tốt hơn vào cuối năm 2023 để từ năm 2024 về sau các phân khúc, loại hình bất động sản khác cùng phục hồi.