Bất động sản nghỉ dưỡng ven đô bước vào giai đoạn bão hòa

Thị trường đã giảm sức hút

Ngay sau khi đại dịch COVID-19 được kiểm soát, phân khúc nghỉ dưỡng của thị trường bất động sản nhận được sự quan tâm lớn bởi nhu cầu nghỉ ngơi, an dưỡng được chú trọng hơn. Các vùng ven cách trung tâm thành phố khoảng 30 - 40km đều là những vị trí tiềm năng cho phát triển du dịch nghỉ dưỡng khi có núi, có sông, không khí trong lành, không ồn ào… Nhiều nhà đầu tư có dòng tiền mạnh muốn sở hữu ngôi nhà thứ hai ven đô để nghỉ dưỡng kết hợp đầu tư. Vào mỗi dịp cuối tuần, ngày nghỉ lễ, cả gia đình có thể tránh khỏi sự ồn ào của thành phố về đây nghỉ ngơi vui chơi, tái tạo sức lao động, những ngày còn lại có thể cho khách thuê.

Chính vì vậy, trong khoảng thời gian đầu năm 2022, hàng loạt nhà đầu tư đã đổ về những khu vực này "săn" đất đầu tư. Số lượng homestay, resort tại các nơi như Ba Vì, Sóc Sơn (Hà Nội), Tam Đảo, Đại Lải (Vĩnh Phúc), Hòa Bình, Ninh Bình… mọc lên như nấm. Rất nhiều dự án với đầy đủ sự lựa chọn cho các tệp khách hàng như cặp đôi, gia đình, công ty...

Anh Mạnh Hùng - một môi giới bất động sản tại tỉnh Hoà Bình cho biết, cuối năm 2021, đầu năm 2022, sàn giao dịch của anh thường xuyên đón các nhà đầu tư từ Hà Nội lên với nhu cầu muốn mua đất ở vị trí ven sông để làm nghỉ dưỡng. Việc một vài “ông lớn” trong giới bất động sản đang triển khai các dự án khu đô thị nghỉ dưỡng trên địa bàn tỉnh cũng đã thu hút nhiều nhà đầu tư quan tâm, họ cho rằng vùng đất Hoà Bình là vùng trũng, chỉ cần “đánh” là sẽ “thắng”.

“Có nhà đầu tư gọi điện cho tôi đưa ra yêu cầu chỉ cần có view sông đẹp, còn giá cả không quan trọng. Bởi họ thấy với vị trí địa lý rồi hạ tầng giao thông thuận tiện từ Hà Nội về đây chỉ với hơn 1 giờ đồng hồ, việc phát triển nghỉ dưỡng sẽ rất mạnh mẽ”, anh Hùng cho hay.

Tuy nhiên, theo anh Hùng, đến thời điểm hiện tại, những lô đất vị trí đẹp để xây resort, homestay vẫn tiếp tục được rao bán trên các kênh internet, thế nhưng chẳng còn mấy ai quan tâm nữa. Bởi thị trường này đã bão hoà, nguồn cung các địa điểm nghỉ dưỡng ven đô đã vượt cầu.

Chị Ngà (37 tuổi, chủ một homestay tại Sóc Sơn) cho biết, khi bình thường mới trở lại, việc đi du lịch thăm quan trong nước và ra nước ngoài không còn khó khăn, khách hàng ưu tiên đi xa trải nghiệm nhiều hơn nên những nơi gần Thủ đô lại bị “lãng quên”. Bên cạnh đó, nhiều dự án khác mọc lên, tạo nên sự cạnh tranh với nhau rất lớn.

“Đóng cửa thì chẳng thu hồi được vốn mà tiếp tục duy trì thì rất tốn kém, nguồn thu có được từ khách chẳng đủ để chi trả các khoản phí sinh hoạt và lương cho nhân viên. Tôi vẫn đang suy nghĩ để tìm kiếm hướng đi mới cho homestay, có thể phải vay thêm vốn vào đầu tư mạnh hơn và phát triển truyền thông trên mạng xã hội nhiều hơn nữa”, chị Ngà chia sẻ.

Theo khảo sát của PV, ngoài một vài địa điểm có sự đầu tư chuyên nghiệp, mặc dù giá khá cao (từ 3 - 4 triệu đồng/phòng cho 2 người ở 2 ngày 1 đêm) vẫn liên tục cháy phòng thì homestay, resort khác hiện tại đều rất vắng khách, gần như họ chỉ hoạt động được vào cuối tuần, còn những ngày khác đều đìu hiu, vắng vẻ trong khi giá bán đã neo cao. 

Theo thông tin của Batdongsan.com.vn, đến thời điểm hiện tại là tháng 10/2022, giá đất ven đô đã cao gấp từ 3 - 5 lần so với 3 - 5 năm trước đó. Tại Hòa Bình, đất huyện Lương Sơn, Lạc Thủy, Tân Lạc… giá đều tăng mạnh, từ mức giá trung bình 1,4 - 2,7 tỷ đồng/lô với diện tích 1.500 - 5.000m2 của năm 2019, giá đã vọt lên 2,5 - 8 tỷ đồng/lô vào đầu năm 2022. Thậm chí có những lô diện tích 5.000m2 có view hồ hoặc view suối, mức giá bị đẩy lên 12 - 15 tỷ đồng. Tại huyện Thạch Thất (Hà Nội), những lô đất nghỉ dưỡng lớn có diện tích từ 5.000 - 7.000m2, giá chào bán hiện tại cũng lên tới khoảng 30 - 35 tỷ đồng/lô, mức giá này đã tăng gấp 3 - 5 lần so với 4 năm trước. Hay tại Sóc Sơn, những lô đất view đẹp có diện tích từ 1.000 - 2.000m2, giá cũng đang ở mức 10 - 12 tỷ đồng/lô. Tại xã Minh Phú, khu đất có diện tích khoảng 1.000m2 đang được rao bán 5 - 8 tỷ đồng/lô, trong khi khoảng 5 năm về trước, cũng thuộc các xã này, các lô đất có diện tích tương tự được rao bán ở mức vài trăm triệu đồng/lô.

Anh Kiên - môi giới thị trường bất động sản khu vực Thạch Thất, Hoà Bình cho biết: “Hiện nay, thị trường khu vực vùng ven này gần như không có giao dịch, lượng người quan tâm đến thị trường đất ven đô đã giảm đi rất nhiều. Nhiều chủ đầu tư gửi bán cắt lỗ, mà cũng không có cơ hội cắt lỗ bởi có rất ít khách hỏi, trong số ít khách hỏi đó, họ đều quan tâm ở mức tìm hiểu, khảo sát giá thị trường chứ không thật sự “mặn mà” giao dịch mua bán”.

Cần đầu tư chuyên nghiệp, bài bản

Theo các chuyên gia, để đảm bảo sự đầu tư dài hạn, các nhà đầu tư nên chú trọng hơn đến vấn đề môi trường, cảnh quan sinh thái, không đầu tư ồ ạt, thiếu đồng bộ. Để có được khu nghỉ dưỡng đầy đủ tiện nghi, hệ thống tiện ích đồng bộ, chủ đầu tư cần phải có kế hoạch cụ thể để vừa xây dựng vừa phải bảo vệ môi trường, tránh tình trạng khai hoang mở rộng quỹ đất, phá rừng phòng hộ...

Đến thời điểm hiện tại, “miếng bánh ngon” mà các nhà đầu tư nhận định từ đầu năm thật sự không hề dễ dàng “kiếm lời” chút nào. Việc phát triển du lịch nghỉ dưỡng cần bài bản không ngừng nâng cấp, cải thiện mới có thể thu hút và giữ chân khách.

TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định: “Sự bão hoà của phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng tại các vùng ven đô đã được dự báo từ trước. Sau 2 năm ảnh hưởng dịch COVID-19, các nhà đầu tư đều vẽ ra bức tranh phát triển mạnh mẽ của loại hình này, dẫn đến đầu tư ồ ạt. Nhưng quan trọng hơn cả là việc xây dựng một cách tự phát không theo quy hoạch, không có sự quản lý của chính quyền địa phương gây ra nguy cơ lạm dụng và xâm lấn trái phép đất đai, tài nguyên, ảnh hưởng đến môi trường và thậm chí là thất thu cho Ngân sách Nhà nước”.

Cũng theo ông Đính, khi thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tăng trưởng quá nóng, vai trò của cơ quan quản lý Nhà nước là rất quan trọng, cần chú trọng công tác kiểm tra, giám sát tránh trường hợp tàn phá rừng, lấp ao hồ để mở rộng quỹ đất kinh doanh dẫn đến cạn kiệt tài nguyên, tác động xấu tới môi trường và an ninh trật tự.

Chỉ ra một trong những nguyên nhân khiến thị trường bất động sản nghỉ dưỡng ven đô bão hoà, không còn nhận được sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư như trước đây, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng cho rằng: “Việc xây dựng các biệt thự nhỏ lẻ, nhà vườn ở khu vực ngoại thành không đi kèm hệ thống các dịch vụ du lịch dẫn đến khối tài sản này dường như 'đóng băng', chỉ phục vụ đơn thuần người sở hữu chứ không thể kinh doanh, phục vụ cộng đồng. Bên cạnh đó, nhiều dự án nghỉ dưỡng ven đô quy hoạch không đồng bộ, vi phạm các quy định của Nhà nước dẫn đến bị 'tuýt còi' và trở thành dự án 'ma'".

Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng ven đô ngày càng thanh lọc mạnh mẽ. Phân khúc này không dành cho những nhà đầu tư ngắn hạn với mong muốn sinh lời ngay, sự phát triển bền vững chỉ đến với những nhà đầu tư trường vốn, đầu tư dài hạn, có sự tính toán chuyên nghiệp, mang lại nhiều giá trị tiện ích đến với khách hàng sử dụng cuối.