Bảng giá đất 2026: Nhà đầu tư lo chi phí đội vốn, người dân 'ngại' làm sổ đỏ

Mới đây, một số địa phương, trong đó có Hà Nội đã có dự thảo tờ trình về việc xây dựng bảng giá đất lần đầu, dự kiến áp dụng từ ngày 1/1/2026. Hầu hết, các bảng giá đất mới đang được xây dựng đã điều chỉnh rất mạnh, với mức tăng gấp nhiều lần so với bảng giá đất hiện hành.

Đơn cử, theo dự thảo bảng giá đất mới của Hà Nội, ở các khu vực trung tâm thành phố như Hàng Đào, Hàng Khay, Lý Thường Kiệt,... bảng giá đất mới đã điều chỉnh tăng khoảng 2%. Trong đó, mức giá đất ở cao nhất được ghi nhận hơn 702 triệu đồng/m2.

Đặc biệt, giá đất ở vùng ven và ngoại thành cũng được đề xuất điều chỉnh tăng đáng kể. Ví dụ, tại các xã Liên Minh, Ô Diên, Đan Phượng, Hoài Đức, Dương Hòa, Đông Sơn và An Khánh, ghi nhận mức tăng mạnh nhất, tới 26% so với bảng giá hiện hành.

Các xã khác như: Tiến Thắng, Yên Lãng, Quang Minh, Mê Linh, Phúc Thịnh, Thư Lâm, Đông Anh, Vĩnh Thanh, Thiên Lộc, xã Đại Thanh, Thanh Trì, Ngọc Hồi, Nam Phù, Bình Minh, Tam Hưng, Thường Tín, Hồng Vân, Thanh Oai, Dân Hòa, Thượng Phúc, Chương Dương cùng có mức đề xuất tăng khoảng 25%.

Liên quan đến vấn đề này, Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho rằng bảng giá đất là công cụ quan trọng của Nhà nước trong quản lý đất đai, thu ngân sách, tính nghĩa vụ tài chính và làm cơ sở pháp lý để xác định giá bồi thường, hỗ trợ tái định cư.

Vì vậy, việc xây dựng bảng giá đất cần được thực hiện thận trọng, khoa học và có lộ trình hợp lý nhằm phản ánh đúng giá trị thị trường, đồng thời tránh gây xáo trộn hoặc tạo áp lực tài chính cho người dân, doanh nghiệp.

Theo VARS IRE, việc các địa phương điều chỉnh bảng giá đất tăng mạnh sẽ ảnh hưởng đáng kể đến người dân và hộ gia đình. Đặc biệt, nhóm đang thực hiện thủ tục đất đai như chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc nhận bồi thường, giải phóng mặt bằng sẽ chịu tác động lớn nhất, do nghĩa vụ tài chính được tính trực tiếp theo bảng giá mới.

Chi phí chuyển mục đích sử dụng đất, cấp sổ đỏ và mua nhà ở thực có thể tăng mạnh, ảnh hưởng đến người có thu nhập trung bình và thấp. Ngoài ra, việc tăng giá đất có thể làm phát sinh khiếu nại, tranh chấp tại các khu vực đang bồi thường, giải phóng mặt bằng nếu mức điều chỉnh vượt xa giá đã được phê duyệt.

Không chỉ tác động đến người dân, việc tăng bảng giá đất còn ảnh hưởng trực tiếp tới doanh nghiệp bất động sản. Chi phí bồi thường và tiền sử dụng đất, vốn là khoản chi lớn nhất trong cơ cấu chi phí phát triển dự án, sẽ tăng mạnh, kéo theo tổng mức đầu tư tăng cao.

Đối với các dự án đang triển khai, doanh nghiệp có thể gặp khó khăn khi phải cân nhắc giữa việc tiếp tục thực hiện hay tạm dừng, do chi phí tăng có thể khiến tổng đầu tư vượt quá khả năng tài chính.

Trong khi đó, với các dự án chưa triển khai, doanh nghiệp có thể chủ động hơn trong việc lập kế hoạch và phương án bồi thường, nhưng việc thị trường có chấp nhận mức giá bán buộc phải điều chỉnh tăng hay không vẫn là ẩn số.

“Một số dự án có thể thua lỗ hoặc chậm ra sổ cho khách hàng, kéo theo nguy cơ tranh chấp”, VARS IRE cảnh báo.

Viện này cho rằng mọi quy định về giá, bao gồm bảng giá đất, chỉ mang tính tương đối, bởi về dài hạn, giá bất động sản vẫn do cung – cầu quyết định. Do đó, khó có thể xây dựng một bảng giá đất đáp ứng được kỳ vọng của tất cả các nhóm lợi ích. Bảng giá đất chỉ thực sự có ý nghĩa khi được áp dụng cho mục đích cụ thể như bồi thường, giải phóng mặt bằng.

“Nếu dùng chung cho nhiều mục đích như tính tiền sử dụng đất, đấu giá hay thuế, bảng giá sẽ mất tính thực tiễn và cần được điều chỉnh linh hoạt để đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp”, VARS IRE nhấn mạnh.

Từ đó, VARS IRE kiến nghị các địa phương cần xác định đúng vai trò của bảng giá đất – là công cụ quản lý và thu thuế, không phải công cụ điều tiết cung cầu thị trường. Việc ổn định chính sách giá đất cần hướng tới mục tiêu dài hạn về minh bạch, công bằng và bền vững.

Đơn vị này cũng đề xuất phân định rõ trách nhiệm giữa Trung ương và địa phương: Nhà nước nên ban hành khung chuẩn kỹ thuật và phương pháp định giá thống nhất, còn địa phương vận hành và hiệu chỉnh thực tế. Cùng với đó, cần cho phép địa phương ban hành hệ số điều chỉnh linh hoạt theo từng khu vực, thời điểm, loại hình sử dụng đất và mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội.

Ngoài ra, VARS IRE kiến nghị áp dụng mức tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, phí, lệ phí khác nhau tùy theo mục đích sử dụng và mức độ phát triển hạ tầng, đô thị của từng vùng. Việc điều chỉnh cần có lộ trình hợp lý, tránh gây “sốc” cho thị trường và ảnh hưởng đột ngột tới doanh nghiệp, người dân – nhất là trong bối cảnh nhiều địa phương đang hoàn thiện mô hình chính quyền đô thị hai cấp.

Cuối cùng, VARS IRE nhấn mạnh cần tăng cường công tác truyền thông và hướng dẫn thực thi, giúp người dân, doanh nghiệp và đội ngũ môi giới hiểu đúng bản chất và vai trò của bảng giá đất, tránh bị lợi dụng để “thổi giá” hoặc tạo kỳ vọng sai lệch về xu hướng thị trường.