Thị trường nhà ở quý 3 chuyển mình, kỳ vọng nguồn cung mới vào cuối năm

Chỉ khu vực Hà Nội và tỉnh lân cận tăng nguồn cung

Tại sự kiện công bố báo cáo thị trường bất động sản quý 3 và dự báo quý 4/2024 của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (Dat Xanh Services - FERI) cho biết trong quý 3/2024, tổng nguồn cung mới bất động sản nhà ở đã có sự giảm nhẹ ở cả ba khu vực miền Trung, TPHCM và các tỉnh lân cận, miền Tây; chỉ khu vực Hà Nội và các tỉnh lân cận ghi nhận tăng 13% theo quý. Khu vực phía Bắc chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cung mới (trên 60%) và tổng nguồn cung sơ cấp (trên 40%). Tuy nhiên, khu vực miền Trung có sự sụt giảm khi tổng nguồn cung sơ cấp giảm 2% theo quý.

Bà Trịnh Thị Kim Liên - Giám đốc Kinh doanh CTCP Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh - Dat Xanh Services (DXS) cho biết, nguồn cung mới có sự sụt giảm chung do các chủ đầu tư hạn chế ra hàng thời gian tháng Ngâu. Ngoài ra việc điều chỉnh các điều kiện nhằm đáp ứng quy định theo các bộ Luật mới cũng có tác động đến kế hoạch ra hàng của các chủ đầu tư.

Tổng nguồn cung sơ cấp cũng có sự sụt giảm trên phạm vi cả nước (giảm khoảng 17% theo quý). Nguồn cung phía Bắc là khu vực duy nhất có sự tăng trưởng (tăng khoảng 13% theo quý).

Tỷ lệ hấp thụ cải thiện, giá tăng nhẹ

Tỷ lệ hấp thụ chung trên tổng nguồn cung sơ cấp của toàn thị trường cải thiện khá so với cuối quý 2/2024. Khu vực Hà Nội và các tỉnh lân cận tăng 15-25%; khu vực TPHCM và các tỉnh lân cận tăng 15 – 25%.

Phân khúc căn hộ có tỷ lệ hấp thụ ổn định, cao nhất là tại Hà Nội, Đà Nẵng.

Theo FERI thống kê, giá bán sơ cấp tiếp tục duy trì đà tăng trong biên độ 5 -10% ở loại hình căn hộ, và bắt đầu mở rộng ra các loại hình khác.

Giá bán căn hộ tại cả Hà Nội và TPHCM đều có xu hướng tăng ở hầu hết phân khúc. Tại Hà Nội, căn hộ hạng B và A+ ghi nhận mức tăng giá cao nhất, lên tới 20 - 35% so với cùng kỳ năm trước. Tại TPHCM, căn hộ hạng A có mức tăng giá mạnh nhất, đạt 15 - 20% so với cùng kỳ năm trước.

Giá bán thứ cấp đã không còn tình trạng bán cắt lỗ giảm mạnh, thay vào đó bắt đầu ghi nhận sự chênh lệch giá bán ở loại hình căn hộ từ 10 - 20%. Giá thuê nhà ở tiếp tục tăng trong biên độ từ 10 - 20%.

Với đà tăng trưởng tích cực của thị trường, chuyên gia dự báo đã đến lúc các nhà đầu tư và người mua nhà cân nhắc cơ hội đầu tư vào thị trường căn hộ Hà Nội và TPHCM cũng như các đô thị vệ tinh.

Các thị trường “dẫn sóng” và thị trường “theo sóng”

Ông Lưu Quang Tiến - Phó Viện trưởng FERI cho rằng dưới sự điều phối của chính phủ, thông qua hàng loạt các chính sách kết hợp với đặc thù nhu cầu thực tế của từng địa phương đã lần lượt hình thành các thị trường “dẫn sóng” và thị trường “theo sóng”. Sự lan tỏa này phù hợp với chủ trương của nhà nước về sự phát triển đồng đều tại các vùng miền, các địa phương cũng như chính sách giãn dân tại các đô thị lớn, đồng thời giúp hạn chế tình trạng sốt nóng cục bộ.

Cụ thể, Chính phủ tăng tốc đưa các bộ Luật sớm đi vào thực tiễn đồng thời phê duyệt các quy hoạch vùng, quy hoạch phát triển KT-XH của các địa phương trọng điểm (Bình Dương, Đồng Nai…) và kết hợp kêu gọi đầu tư. Bên cạnh đó, Chính phủ cũng đẩy mạnh đầu tư cơ sở hạ tầng, hạ tầng KCN, logistic... Pháp lý tập trung tháo gỡ dần theo mức độ ưu tiên từ dễ đến khó, đặc biệt là các dự án trọng điểm, quy mô lớn. Do đó, đã bổ sung đáng kể cho nguồn cung mới.

Bên cạnh đó, các cơ quan ban nhành tập trung giải quyết các hồ sơ tồn đọng trong lĩnh vực đất đai; ban hành các tiêu chí định giá đất mới theo nguyên tắc bám sát giá thị trường; phát triển các chương trình NƠXH, tạo nhiều cơ chế ưu đãi cho nhà đầu tư; chủ động kiểm soát, ngăn chặn các dấu hiệu sốt đất.

Nhu cầu thực tế hiện nay, theo ông Tiến, miền Bắc dòng tiền chủ yếu tập trung vào các thành phố lớn, thanh khoản cao. Luồng vốn đầu tư “xa bờ” trước đây có xu hướng quay về. Giá bán leo thang làm gia tăng nhu cầu trong ngắn hạn, đặc biệt là loại hình căn hộ. Dự báo Hà Nội tiếp tục là thị trường “dẫn sóng”. Thị trường “theo sóng” là Hải Phòng, Hưng Yên, Hà Nam, Bắc Ninh, Bắc Giang, Thanh Hóa.

Tại Miền Trung các chủ đầu tư tái cấu trúc lại chiến lược sản phẩm. Nhu cầu tập trung nhiều tại phân khúc căn hộ trung, cao cấp. Dự báo Đà Nẵng sẽ là thị trường dẫn sóng, theo sau là Khánh Hòa, Quảng Nam, Quảng Bình, Huế, Bình Định.

Tại Miền Nam nhóm khách có nhu cầu mua ở thực tại TPHCM và các địa phương lân cận. Dòng tiền đầu tư từ Việt kiều, từ các khách hàng phía Bắc, người nước ngoài. Dự báo Bình Dương, TP.HCM tiếp tục là thị trường “dẫn sóng”, thị trường “theo sóng” là Bà Rịa – Vũng Tàu, Đồng Nai, Long An, Cần Thơ.

3 tháng cuối năm kỳ vọng vào nguồn cung mới

FERI dự báo trong 3 tháng cuối năm thị trường nhà ở sẽ có những chuyển biến tích cực hơn, với nguồn cung mới được cải thiện đáng kể so với quý 3/2024. Tuy nhiên, mức độ tăng trưởng và tỷ lệ hấp thụ sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố, tạo nên ba kịch bản khác nhau:

Trong kịch bản lý tưởng: Nguồn cung mới tăng mạnh 40-50%, lãi suất thả nổi ở mức 8-9%, giá bán tăng 10-15% và tỷ lệ hấp thụ đạt 40-45%. Đây là kịch bản lạc quan nhất, kỳ vọng vào sự phục hồi sớm của thị trường.

Kịch bản kỳ vọng: Nguồn cung mới tăng 25-35%, lãi suất thả nổi ở mức 9-11%, giá bán tăng 5-10% và tỷ lệ hấp thụ đạt 35-40%. Đây là kịch bản khả thi nhất, phản ánh sự tăng trưởng được cải thiện tích cực hơn của thị trường.

Kịch bản thách thức: Nguồn cung mới tăng 10-20%, lãi suất thả nổi lên tới 10-12%, giá bán tăng 3-5% và tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 20-25%. Đây là kịch bản cẩn trọng nhất, là dấu chỉ của việc thị trường đi vào chu kỳ hồi phục chậm.

Nguồn cung mới 3 tháng cuối năm được dự báo tăng thêm khoảng 30%, tương đương hơn 11,632 sản phẩm mới đến từ khoảng hơn 50 phân khu/dự án mới trên khắp cả nước. Trong đó, loại hình căn hộ với hơn 9,300 sản phẩm mới, chiếm gần 80% nguồn cung mới vẫn tiếp tục dẫn dắt thị trường. Nguồn cung mới tại khu vực phía Nam kỳ vọng sẽ có sự tăng trưởng mạnh với gần 6,477 sản phẩm, tăng hơn 2.5 lần so với mức 2,500 sản phẩm trong quý 3.

Tỷ lệ hấp thụ chung toàn thị trường dự báo sẽ tăng nhẹ và đạt mức bình quân 35 – 40%. Lãi suất cho vay có thể vẫn ở mức thấp; các bộ Luật, các quy định mới bắt đầu phát huy tác dụng, kỳ vọng cũng sẽ giúp sức mua cải thiện. Thị trường bước vào giai đoạn sôi động nhất vào thời điểm cuối năm, cùng lúc nguồn cung kỳ vọng cải thiện hơn, mang lại nhiều sự lựa chọn hơn cho khách hàng.

Giá bán sơ cấp dự báo tăng bình quân 5-10%. Tại các thị trường trọng điểm như Hà Nội, TPHCM và các khu vực lân cận dự báo có mức tăng mạnh hơn, từ 10-20%, chủ yếu tại phân khúc căn hộ. Giá bán thứ cấp: dự báo tiếp tục tăng từ 10-15%. Giá cho thuê nhà ở: dự báo duy trì ổn định và tăng nhẹ ở mức 5% đối với phân khúc căn hộ.