Thị trường bất động sản Trung Quốc năm 2023 sẽ ra sao?

Môi trường chính sách thuận lợi hơn

Hôm thứ Năm tuần trước, giới chức Trung Quốc vừa tiếp tục có những động thái hỗ trợ ngành bất động sản khi công bố chính sách tín dụng mới nhằm thúc đẩy doanh số bán nhà ở đô thị. Tuyên bố chung được Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBoC) và Ủy ban Điều tiết Ngân hàng và Bảo hiểm Trung Quốc đưa ra cho biết, các thành phố có giá bán nhà ở thương mại mới xây giảm trong ba tháng hoặc ba năm liên tiếp có thể hạ hoặc bãi bỏ mức trần lãi suất cho vay thế chấp đối với người mua nhà lần đầu theo từng giai đoạn.

Các động thái của Bắc Kinh được đưa ra trong bối cảnh giá nhà ở tại Trung Quốc đã giảm với tốc độ nhanh hơn trong tháng 12. Theo khảo sát của Học viện Chỉ số Trung Quốc – một trong những công ty nghiên cứu bất động sản độc lập lớn nhất nước này, giá nhà tại 100 thành phố lớn nhất trong tháng 12 đã giảm tháng thứ 6 liên tiếp, với mức giảm theo tháng là 0,08%. Trước đó, trong tháng 11, giá nhà đã ghi nhận mức giảm 0,06%.

Trước đó, nhiều biện pháp đã được triển khai trong những tháng gần đây bao gồm dỡ bỏ lệnh cấm phát hành trái phiếu và chào bán cổ phần đối với các nhà phát triển bất động sản, hay đáp ứng các nhà cầu tài chính hợp lý của họ.

Bloomberg thậm chí còn cho biết, Bắc Kinh đang cân nhắc cho phép một số công ty bất động sản tăng thêm đòn bẩy, bằng cách nới lỏng giới hạn cho vay và đẩy lùi thời gian ân hạn để các doanh nghiệp này có thể đáp ứng các tiêu chuẩn về nợ được thiết lập trong chính sách “ba lằn ranh đỏ”.

Triển vọng nhu cầu được cải thiện

Những sự cải thiện về môi trường chính sách, và cả việc nền kinh tế dần mở cửa trở lại, được kỳ vọng sẽ giúp thị trường bất động sản Trung Quốc diễn biến tích cực hơn trong năm 2023. Một cuộc khảo sát vừa được Reuters thực hiện với 8 nhà kinh tế và chuyên gia phân tích cho thấy, doanh số bất động sản tại Trung Quốc trong năm 2023 sẽ giảm trung bình khoảng 8%, đánh dấu năm giảm thứ hai liên tiếp. Tuy nhiên, mức giảm này vẫn được coi là sự cải thiện đáng kể so với cú lao dốc 25% trong năm ngoái.

Đầu tư bất động sản cũng được kỳ vọng sẽ khởi sắc hơn sau khi đã ghi nhận mức giảm tới 19,9% trong tháng 11 – mức giảm mạnh nhất kể từ khi các dữ liệu được thống kê vào năm 2000.

“Trong năm 2023, chúng tôi kỳ vọng về một sự cải thiện đối với doanh số bán nhà và số dự án mới khởi công, khi các chính sách bất động sản tiếp tục được nới lỏng còn việc mở cửa trở lại sẽ kéo theo sự phục hồi các hoạt động kinh tế và thu nhập hộ gia đình”, chuyên gia kinh tế Tao Wang của UBS cho biết.

Trên thực tế, một số dấu hiệu khả quan đã dần xuất hiện. Theo Học viện Chỉ số Trung Quốc, trong kỳ nghỉ Tết Dương lịch kéo dài ba ngày vừa qua, doanh số bán nhà mới tại nước này đã tăng hơn 20% so với cùng kỳ năm ngoái nhờ các chương trình khuyến mãi, chính sách hỗ trợ của chính phủ và nhu cầu dồn nén thời kỳ dịch bệnh dần được giải tỏa.

Hiệu ứng tích cực cũng lan sang thị trường tài chính. Cổ phiếu của các công ty bất động sản Trung Quốc đang gặp khó khăn đã tăng 86% kể từ mức thấp nhất hồi tháng 10 năm ngoái, nhờ một loạt các động thái nới lỏng quy định trong lĩnh vực nhà đất, cũng như sự thay đổi chiến lược chống dịch. Chỉ số theo dõi trái phiếu bằng đô la Mỹ lợi suất cao của các nhà phát triển bất động sản cũng đã tăng hơn gấp đôi so với mức thấp nhất hôm 3-11-2022, dù vẫn thấp hơn 30% so với hồi đầu năm, và thấp hơn 58% so với mức đỉnh hồi tháng 5-2021.

Nhà phân tích Will Chu của CGS-CIMB cho biết: “Tin tức tích cực về sự giúp đỡ của chính phủ đã ảnh hưởng đến định giá của thị trường trong thời gian ngắn, khiến giá nhiều cổ phiếu tăng hơn gấp đôi trong tháng qua. Thị trường sẽ tiếp tục chờ đợi những sự cải thiện về doanh số trong tháng 3 tới”.

Tim Gibson, đồng Giám đốc bộ phận cổ phiếu bất động sản toàn cầu tại Janus Henderson Investors cho biết “những diễn biến trên thị trường cho thấy, nhu cầu bất động sản có triển vọng tăng trở lại”.

Nhiều yếu tố rủi ro tiềm ẩn

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia khác vẫn tỏ ra thận trọng khi đánh giá về những kịch bản có thể xảy ra với thị trường. Nhiều ý kiến lo ngại, việc Trung Quốc đảo ngược chính sách chống dịch quá nhanh trong thời gian ngắn đã kéo theo sự gia tăng số ca lây nhiễm Covid-19. Điều này được dự báo có thể gây gián đoạn kinh tế và gia tăng áp lực lên các hộ gia đình trong ít nhất vài tháng nữa. Doanh số bán nhà tại Trung Quốc trong tháng 12 đã giảm tới 31% so với cùng kỳ năm ngoái, cho thấy những thách thức mà dịch bệnh mang lại cho thị trường.

Trong bối cảnh đó, Citigroup nhận định, doanh số bán nhà tại Trung Quốc trong năm 2023 có thể tiếp tục ghi nhận một năm lao dốc với mức giảm 21%, bởi sẽ cần thêm thời gian để thị trường lao động và kỳ vọng giá nhà phục hồi, trong khi nguồn cung nhà mới vẫn đang giảm.

Mặc dù vẫn có hy vọng về sự cải thiện nhẹ của nhu cầu mua nhà trong năm nay, đà phục hồi của lĩnh vực này dự kiến sẽ chậm chạp và gặp nhiều thách thức. Sheldon Chan – nhà quản lý danh mục đầu tư của Công ty T.Rowe có trụ sở tại Hồng Kông đánh giá “chúng ta có thể sắp chứng kiến nhu cầu về nhà ở chạm đáy, nhưng tôi không nghĩ rằng nhu cầu hiện tại đã đạt đến mức đó”.

Bên cạnh đó, nhà đầu tư cũng được khuyên không nên quá kỳ vọng vào những sự trợ giúp của chính phủ, bởi nguyên tắc “nhà để ở, không phải để đầu cơ” vẫn đang được các quan chức nhắc lại nhiều lần.

Các doanh nghiệp tiếp tục vật lộn với khó khăn tài chính

Trong khi đó, nhiều nhà phát triển bất động sản hiện vẫn đang phải vật lộn để ứng phó với tình trạng thanh khoản bị thắt chặt, cân nhắc kỹ lưỡng giữa việc mua thêm đất nền mới và trả nợ cho các chủ nợ nước ngoài. Đối với nhiều nhà phát triển tư nhân, việc vắng mặt trên thị trường đất nền năm ngoái cũng đồng nghĩa với việc họ có thể có ít dự án để chào bán trong năm nay, từ đó khiến dòng tiền càng bị hạn chế hơn nữa.

Khó khăn tài chính đã buộc các công ty bất động sản nhỏ phải tìm mọi cách xoay xở để có thể tồn tại. Languan Sichuan – công ty xây dựng có trụ sở tại Thành Đô đã phải cắt giảm tới 90% lực lượng lao động kể từ đầu năm 2021, và ghi nhận khoản lỗ lũy kế lên tới 1,7 tỉ đô la Mỹ tính đến quí 3 năm ngoái. Công ty hiện vẫn đang bán dần tài sản, và cố gắng tìm kiếm một sự hỗ trợ từ các nhà đầu tư tiềm năng, để có thể tiếp tục tồn tại.

Theo Bloomberg, những điều tưởng chừng là nhỏ nhặt giờ đây cũng trở nên rất quan trọng để kiểm soát chi phí tại các công ty bất động sản. Các tài liệu sẽ được in trên cả hai mặt giấy, các văn phòng chỉ bật điều hòa trong một khoảng thời gian nhất định, và những bữa tiệc sang trọng với các đối tác – đặc điểm chung của hoạt động kinh doanh tại Trung Quốc, giờ đã dần trở nên hiếm hoi.

Các dữ liệu từ Refinitiv cho thấy, trong năm 2023, các công ty bất động sản Trung Quốc sẽ phải thanh toán các khoản nợ trái phiếu nước ngoài đáo hạn với tổng trị giá 141 tỉ đô la, vượt xa con số 120,7 tỉ đô la của năm 2022.

Theo Reuters, hầu hết các công ty phát triển bất động sản tư nhân đều đang trải qua quá trình tái cấu trúc nợ. Nhiều công ty đã phải đối mặt với các đơn kiện từ các chủ nợ, và dự kiến sẽ có thêm một vài vụ vỡ nợ xảy ra trong quí 1 năm nay.

Chia sẻ với Reuters, ba công ty bất động sản giấu tên cho biết, việc cung cấp tài sản thế chấp chất lượng tốt sẽ là thách thức lớn nhất để các doanh nghiệp tiếp tục huy động trái phiếu trong nước và vay vốn ngân hàng nước ngoài. Số tiền thu được có thể sẽ được sử dụng để trả nợ nước ngoài.